深圳樓市：做好鉅變的準備吧！

進入8月份，樓市冰火兩重天的態勢愈演愈烈。

一方面，時隔8年，上海再次拍出了全國地王，樓面價高達13.1萬/平，標誌着稀缺地段的品質豪宅將會越賣越貴。

另一方面，深圳釋放出收購存量商品房的信號，廣州也在加快推進保障房，以後剛需市場的機會將越來越窄。

當低收入羣體的保障問題得到解決時，那些好房子的金融屬性不是越來越弱，而是越來越強。

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現在的深圳房產市場，單價從一兩萬到十幾萬，再到二三十萬一平，每個價位都有對應的選擇，豐儉由人。

就拿剛需買家來說。

300~400萬左右的剛需預算，新房和二手房，東部和西部，核心和非核心，總有一款適合你。

500~600萬左右的剛需預算，選擇就更多了，一抓一大把，可供選擇的地方包括但不限於羅湖、龍華、龍崗、福田、南山科技園、前海、寶中和碧海等。

經常有讀者問：我這個預算，適合買哪裡？哪個更值得入手？

基於每個家庭的實際情況不同，應對策略也會有所不同，核心就是抓大方向，具體問題要具體分析。

從常見的案例來看，一些剛需買家面對核心區的房子，很容易下意識的打退堂鼓，總會覺得自己配不上核心區。

實際情況是，現在同等或差不多預算，市場上的優質選擇，可能比你想象中的要多。

買對房的前提，是先懂得算賬。

這需要結合個人和家庭的收入情況、可支配的現金流、負債情況等維度去進行客觀評估，然後在此基礎上去做積極調整。

而現實中，很多購房者在評估自己的資產情況時，往往摻雜了一些主觀意願，所以很難客觀的去梳理。

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在賣方市場上，其實也是一樣。

很多人內心想換房，拿老房子換新房子，拿遠的換近的，但是真到實際操作的時候，又無比期待，憧憬自己的房子總有一天會翻身。

本質上，就是因爲不能客觀評價自己的房子，到底是優質房產還是非優質房產。

2015年之前，深圳絕大多數的房子都是優質資產，各個板塊、各類房產都吃到了樓市上漲的紅利。

2015年那輪普漲之後，樓市進入分化階段，現在市場上大的多數房子，超過一大半都是非優質房產。

像遠郊別墅、老掉牙的破舊小區、遠大新、純商業用途房產等等，都逐漸被歸類爲非核心房產。

這些房子作爲自住沒有問題，但是如果兼顧一些投資需求，長期來看一直都跑不贏大盤，越早置換，主動權越多。

很多人可能會說，現在換房太難了，換不動啊，該怎麼辦。

實際上，無論市場好或差，置換從來都不容易。

牛市的時候，你看中的房子蹭蹭漲價；熊市的時候，你手裡的房子蹭蹭掉價。

但是任何時候，都總會有的人換房成功，有的人換房失敗。其中執行力很重要，不然置換方案再精緻，規劃再美好，若沒有用在實操，也是紙上談兵。

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回到近期的市場。

從8月的成交情況看，整體熱度相對一般，朋友圈裡隔三差五能看到一些筍盤，包括豪宅市場，偶爾也放出來一兩套降價房源，這類資產始終是不愁賣。

而根據小作文，深圳樓市正在醞釀新一輪放鬆政策，接下來會在豪宅稅、限購政策上有所鬆動。

都在等風來。

從國際因素的角度，現在市場最大的變量，就是美國降息。

一旦美國進入降息通道，後面根本停不下來，這意味着到時候會有大量的資金迴流到國內，對優質資產來說無疑是一個利好。當然，傳導也需要一點時間。

深圳着力推動保障房是趨勢，對於購房者而言，目前買房，就是要主動尋找擁有確定性的核心資產，以確保自己能拿到更好的籌碼。

買房和換房作爲普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行爲，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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