深圳樓市的四大變化

看到一個留言，說好想再買一套140㎡以下的房子。

這應該顛覆了絕大多數人對房地產的看法。

幾個月以前，人們一提起深圳樓市，更多討論的是：深圳房價還要跌多久？要不要賣房，直接拿錢離場？

你再看現在，恐慌出逃的賣房情緒基本消失，取而代之的是：現在該不該買房？推薦買哪裡？

信心面從被踩在腳下到迅速重拾，這段時間深圳樓市都經歷了什麼？

01

深圳樓市，相比527新政，929政策的後勁明顯更大。

看929政策效果，主要有以下幾個變化。

第一，新房成功去庫存。

9月底到現在，深圳樓市出了4個“日光盤”，龍華2個、光明1個和龍崗1個，都是分佈在非限購區。

而在前面的9個月，只出了一個豪宅“日光盤”。

深圳全市新房去化週期，也從24個月以上大幅縮減至11.5個月。

第二，改善市場迎來顯著的活躍期。

上半年那一波政策，很多老破小以價換量，因爲降幅較大，當時還上了熱搜。

這些以價換量的賣家，不少本身也是買家，有以舊換新的改善需求。

賣掉老房子後，到市場上置換新的房子也需要時間，在多箭齊發的政策推動下，這段時間每個熱門板塊的改善次新成交明顯拉昇。

第三，開發商的信心在提高。

新房比以前好賣了，不少樓盤的價格也開始上漲了。

通常情況下，開發商漲價的結果無非兩個，第一買家接受漲價，第二倒逼部分潛在買家轉戰二手市場。

第四，持續時間更長。

5月深圳放鬆限購後，6月成交不錯，而進入7月下旬，市場就上演了一出川式變臉，情緒驟然降溫。

以往每次鬆綁政策，基本都是成交熱一個月、冷幾個月，然後再出新政刺激，“上氣不接下氣”。

而這一次，9月底至今已經快三個月了，不管看房量還是實時成交量，到目前爲止仍保持較高的熱度，是這輪救市以來效果最持久的一次。

02

一個值得深思的問題：置換的原則是什麼？

是“乾坤大挪移”，將劣質資產置換成優質資產。

改善置換不僅僅圍繞着住，還包括升級地段、升級小區、升級學區等。

如今的房地產市場，已經從增量時代轉向存量時代。

意味着，未來不是所有的房子都能具備升值潛力，弱勢房子持續貶值纔是未來的主旋律。

分析深圳房價上漲的邏輯，你會發現——

那些靠近更多城市優質資源的潛力區域，每一輪行情表現都更出色，在這些區域中，即使是樓齡較老的房子，也能跟着區域的行情跑。

而那些遠離核心資源的區域，因爲缺乏優質產業，新房供應大，缺少高端購買力，房價的增值預期自然也會偏弱。

就當下來說，像羅湖換龍崗，城區換郊區，這樣的換房思路，看起來是置換了，實際上不過是換了一個居住環境罷了，家庭資產並沒有得到優化，反而還存在降級的風險。

03

現在買房，光看市場可不夠，市場只是衆多影響因素中的一環而已。

還有位置、品質、樓齡、交通、戶型、價格、掛牌量、成交量等等，這些都是需要考量的要素。

還記得2015年以前嗎？那時候房地產處於黃金時代，很多因素都可以忽略不計，因爲買哪裡都有不錯的收益。

而現在，經濟發展很難像以前的速度那麼快，所以深圳也會極劇分化，高價值的會漲得更快，低價值的地方相對漲得慢一些，基本上就是易跌難漲。

也就是說，過去的賽道有10米寬，現在的賽道只剩下2米。

要想不被擠出去，綜合素質就必須優秀。否則，很容易會在競爭中被無情淘汰，很殘酷也很現實。

在選籌越來越重要的市場，專業選手註定賺取更多利潤。

買房和換房作爲普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行爲，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

買房前來找我做一次付費諮詢，可以幫你避開所有免費的坑。

如果你感覺無從下手，對買房感到迷茫，歡迎你掃碼預約諮詢，讓我們爲你的家庭資產保駕護航。

最後，記得關注我，每天帶你揭秘更多深圳樓市的最新動態。