實探鄭州樓市：新房更受青睞 人口紅利持續
“今年鄭州的新房價格平均上漲1000元/平方米，有的樓盤每平方米漲兩三千元，近期成交量還比較大，現在三環以內基本沒有新房了。”《證券日報》記者日前在鄭州房地產市場走訪時，多位房地產銷售人士如是說。
《證券日報》記者注意到，今年以來，鄭州樓市新房更受剛需青睞，新房的成交價和成交量上漲幅度均大於二手房。
新房更受歡迎
據鄭州市住房保障和房地產管理局數據，1-4月份鄭州市商品房銷售面積分別爲：60萬平方米、108.37萬平方米、171.06萬平方米、258.09萬平方米。
國家統計局數據顯示，1-4月份鄭州新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.2%、0.5%、0.8%、0.7%。分別同比上升-0.6%、0.3%、1.2%、1.8%。
從上述數據可以看出，1-4月份鄭州樓市新房市場處於“量價齊升”狀態，但4月份房價環比漲幅收窄。
對此，獨立財經評論員周正國接受《證券日報》記者採訪時說：“一般量升大多帶動價升，鄭州新房去化增加到三倍，價格環比基本不動，確實不容易。應該是低價房交易量大的原因。”
然而5月份鄭州樓市熱度處於下降狀態，據諸葛找房數據顯示，進入5月中下旬，開盤市場熱度下滑，多數項目以平推爲主。5月17日-5月23日鄭州市有4個項目開盤，共推出506套商品房，成交243套，平均去化率48%。環比前一週，開盤項目數量減少2個，推房量及供應量分別下降22%、45%，去化率降低20個百分點。
“目前來說，在鄭州房地產市場大家還是傾向於買新房，去年開發商回籠資金清庫存，再加上年底促銷力度也比較大，現在三環及以內的新房基本賣完了”，世家房產管南片區某店長王偉告訴《證券日報》記者，2017年之前曾經出現新房和二手房倒掛現象，大家買房都不願意出三環，都願意買三環以內的二手房，現在隨着人們對生活品質的追求，以及鄭州多條地鐵線路的開通，交通更便利了，三環外的新房更受剛需階層以及改善住房階層的歡迎。
“我是有改善住房條件的打算，原本是想買多層房，但是多層樓房大多已有20多年的房齡，如果自己買來住幾年，然後再出手就不容易，因爲現在老舊小區只修不拆，房齡長的房子貸款受限，除非是學區房不用考慮這些因素，所以說現在只能考慮買新房，或者是二手房中配套設施齊全的次新房。”市民徐先生坦言道。
《證券日報》記者在走訪中發現，準備結婚或者已婚的剛需階層大多考慮買新房，改善住房階層有選新房的，也有的選擇二手房中的配套設施齊全的次新房；家裡有學生的購房者首先考慮學區房。總體來說，購房需求更偏向於配套設施齊全，更人性化的新社區。
此外，6月3日鄭州將迎來今年第一次土拍，受此消息影響，5月29日網傳北龍湖新房某樓盤每平方米上漲兩千元。
二手房價平穩
二手房市場行情遠不如新房。
據鄭州市住房保障和房地產管理局數據，1-4月份鄭州二手房銷售面積分別爲58.94萬平方米、43.81萬平方米、55.65萬平方米、76.71萬平方米。二手房價存在不同程度的下跌，據國家統計局數據顯示，1-4月份鄭州市二手房價格環比分別上漲0.1%、0.3%、0.5%、0.5%；分別同比下降3%、2.8%、1.7%、0.7%。
據諸葛找房數據顯示，5月中下旬，二手房市場價環比繼續上漲，漲幅0.2%，掛牌量134491套，環比下降3%，除經開區外，其餘7個主要城區二手房掛牌量均環比下跌。
“房齡越長貸款的年限和金額受限越多，那些環境不太好，配套設施不夠齊全，地理位置較偏的老舊小區的房子不太好賣，但是學校周邊，交通便利，配套設施齊全，環境好的小區二手房價格還是很堅挺的，總體上來說，目前二手房價格還是比較平穩的，現在二手房從掛網上到以符合市場預期的價格成交一般需要半年時間，但是好的房源成交更快。”王偉坦言道。
21世紀房產中介銷售人員齊鵬告訴《證券日報》記者說：現在老舊小區只修不拆，房齡比較長的二手房貸款受限，存在降價兩三次才賣出去的情況，去年疫情對二手房衝擊還是比較大的，有些做生意的人急需資金週轉，出售的價格比較低。
“2017年那時候二手房價格高，一系列調控措施出臺之後，二手房市場逐漸冷下來，不過目前價格也跌到底了，現在是買房的好時候。”世家房產中介銷售人員秦明道。
在“長期看人口，中期看土地，短期看金融”的房地產週期下，鄭州房地產市場仍享有人口紅利。
近幾年，國家中心城市、黃河流域生態保護和高質量發展，鄭洛新國家自主創新示範區、鄭州航空港經濟綜合實驗區等一系列國家戰略落地鄭州，釋放空前的利好效應，鄭州進入高質量發展的“黃金機遇期”。以鄭州爲中心，2小時航空圈覆蓋全國90%以上人口和市場，2小時高鐵圈覆蓋4億人口的生活和消費，人流、物流、商流、資金流、信息流加速向鄭州集聚。鄭州市加速構建的現代產業體系，釋放更多就業機會。持續優化提升營商環境，讓鄭州越來越宜居宜業宜商，展現出了超強的人口吸納能力和城市活力。
據第七次人口普查數據顯示，十年間，鄭州常住人口增加397.4萬人，達到1260.1萬人，成爲河南省唯一常住人口超過1000萬人的城市。十年來，鄭州常住人口保持快速增長態勢，增量佔全國增量的5.5%，佔河南省的74.4%；增速比全國和河南省分別高出40.7個和40.4個百分點，十年平均增速比全國和河南均高出3.3個百分點。
貝殼研究院研究認爲，鄭州作爲人口大省河南的省會城市光環效應顯著，其對各地級市人口的吸納能力突出，省內購房客戶佔比達到93.7%，也即是每10個購房客戶中，至少有9個都是河南老鄉。
2021年鄭州市中招政策新變化，公辦、民辦普通高中原則上實行屬地招生，不再面向全省招生。也就意味着，關上了河南省非鄭州戶籍和學籍的學生進入鄭州享受優質教育資源的大門，勢必會加速人口的入流。
齊鵬說：“河南的高校大多集中在鄭州，今年大約有70萬的畢業生，大多會到鄭州就業。隨着河南‘米’字形高鐵網的開通，縮短了周邊各地市到鄭州的時間，到鄭州買房居住的人逐漸增多，鄭州的剛性需求逐漸增大，除了去年疫情期間，鄭州的房價一直在緩慢上漲。”
（注：文中銷售人員姓名均爲化名）