物業公司的成本焦慮：人工成本上升

“原來單個保潔的工資報價是3000元左右，現在報價一下漲到5000元。”9月11日，鄔梅感嘆，近期人力成本大幅度上升，讓物業管理企業普遍面臨着較大的壓力，“還繼續上升的話，就做不下去了。”

鄔梅是北京一家物業公司的負責人，其公司的保安、保潔等基層員工人數接近千人，在她看來，對於一家物業管理企業來說，其人工成本佔到總成本60%以上，“本來利潤就很低，如果每個員工增加2000元，還怎麼幹。”鄔梅表示。

綠城物業服務集團有限公司（以下簡稱“綠城服務”，02869.HK）董事長吳志華表示，物業管理行業平均淨利潤率在10%左右，屬於微利行業。近年來，隨着房價、房租等生活成本提高，也帶動人力成本不斷上升，物業管理這類勞動密集型企業，普遍面臨着較大的盈利壓力。

對於如何化解人工成本上升壓力等問題，經濟觀察報記者採訪的多個物業公司負責人均表示，主要有兩種途徑：第一，提高物業費；第二，用機器代替人，減少服務人員總數。

人工成本上升

鄔梅告訴經濟觀察報記者，其所在物業公司的保安爲公司直聘，保潔則通過招標形式外包給專業保潔公司，在進行本年招標前，保潔月工資普遍在3000元左右。

但在最近的一次保潔招標中，投標方的報價讓鄔梅感到一陣寒意，投標企業單個保潔月薪報價普遍在5000元左右，“最低報價是4700元，最高的那家報價是5300元。”

通常情況下，物業管理公司根據服務社區的不同品質，會引入不同標準的服務人員。按照這次招標報價測算，最終每名保潔工資增幅將普遍超過50%。

一家已在香港上市、總部位於華南的物業公司高管告訴經濟觀察報記者，物業公司中保潔的工資相對較低，“比如北京，保潔的工資是3000多元，保安的工資能達到5000多元。”

此外，一家物業管理公司通常還配有維修、園藝、客服、行政等人員，以及少量管理人員。保潔人員工資提高，意味着其他服務人員工資也面臨着上漲的壓力，“保潔工資漲到5000元，保安工資也要跟着漲到7000元。”上述華南物業公司高管表示。

據鄔梅介紹，一般物業公司保安、保潔人員佔基層員工人數比在20%-30%左右，一家中型物業公司大約有三百到五百名保潔、保安人員，一些大型物業公司這類員工人數能達到千人以上。而這些人員的工資很容易受到方方面面的影響。

鄔梅印象比較深刻的一次人工成本波動，是2017年北京大興區公寓火災後，保潔和保安等基層員工工資一次性上漲了500元。以一家1000名員工的物業公司來看，保潔、保安人員大約爲300名左右，每年增加總成本約180萬元，似乎並不明顯。

不過鄔梅也表示，保潔、保安人員工資上漲，往往會帶動非管理層員工工資普遍上漲，按照鄔梅所在公司本次保潔招標報價來看，保潔工資平均上漲1800元，按此漲幅，每位員工工資平均上漲1500元，則1000人的工資總成本將增加1800萬元左右。

1800萬元的成本對於房地產開發企業而言，幾乎可以忽略不計，但對於物業公司來說，則關係到生死存亡。已在新三板上市的開元物業（831971）員工數量爲4866人，其2018年上半年淨利潤只有3112.5萬元，彩生活（01778.HK）、中海物業（02669.HK）等行業龍頭企業上半年淨利潤也剛突破2億元大關。

物業公司的焦慮

上述華南物業公司高管告訴經濟觀察報記者，隨着社會各種成本普遍上漲，人力成本上升是必然結果，如果在政策、創新等方面能“不增加企業成本”，人力成本的自然上升有望通過時間來化解。

反之，如果短時間內成本大幅度增加，在上述華南物業公司高管看來，對整個物業管理行業的打擊將是毀滅性的，“目前的情況只能通過增加物業費來化解成本，但物業費的漲幅很難有這麼大幅度的增加。”

物業管理公司收入來源一個是物業費，另一個是增值服務，包括停車費、維修費、租金以及其他延伸服務收入等。其中物業費依然是最主要的收入來源，例如彩生活的物業管理服務收入佔比達到83.5%。

鄔梅也表示，目前物業管理行業的主要收入來源於物業費，對於多數小區而言，物業費上漲並不容易，但成本上升只能通過增加物業費來化解，正常的物業費增幅無法抵消人工成本的快速上升。

上述華南物業公司高管表示，一般情況下，物業費上漲需要經過業主或者業委會三分之二的成員同意，“大部分小區降物業費可以，但上漲物業費很難，普通住宅小區更難通過。”

據其介紹，按照業內測算，這一輪人力成本上漲如果不能化解，物業管理行業成本將增加30%左右，對於只有近10%淨利潤的物業管理行業來說，這將造成毀滅性打擊，“真到了那個時候，沒幾家能活下來。”

據鄔梅透露，近期，物業管理行業對於人力成本上升帶來整個行業成本上升的討論較多，“討論下來的結論就是沒有出路。”

從部分上市物業公司2018年半年報相關數據來測算，開元物業人均月薪如果增加超過約1000元，則會出現虧損；中海物業員工人均月薪增加約1200元會出現虧損；彩生活能承受的人均月薪漲幅極限約爲545元。

在吳志華看來，物業管理行業有兩大瓶頸，第一爲人口紅利消失，這一方面會導致勞動用工成本越來越高，另一方面會使得物業服務人員的素質越來越差。

第二個瓶頸爲物業管理行業的規模不經濟效應。通常情況下，企業規模越大，生產越多，效率則越高，但物業管理行業作爲勞動密集型行業，結果恰恰相反，“比如管理小區從100個增加到1000個，但並不會因此少用一個保潔，反而服務人數會增多，還增加了管理層成本支出。”吳志華說。

按照綠城服務測算，當前條件下，物業公司管理的物業規模極限是5億平方米，截至目前，只有彩生活一家接近這一極限數字，萬科物業、中海物業、碧桂園服務和綠城服務等物業龍頭企業，管理面積普遍在2億平方米左右。

破解之道

經濟觀察報記者採訪的多位業內人士均表示，如果人力成本上漲不可避免，對於多數物業企業而言，短期內難以承受。長期而言，通過減少人工和提高物業費以及增加增值服務收入等措施，可以逐步緩解。

鄔梅表示，近年人力成本一直在增加，只是幅度並不明顯，多數物業管理企業可以正常消化，一旦出現大幅度上升，則多數企業很難承受，“像我們這次保潔招標報價一下漲了2000元，沒有哪家企業能承受住。”

鄔梅表示，目前暫時還沒有更好的解決辦法，只能寄希望於保潔公司降低報價，“否則真的沒法幹了。”

吳志華則表示，由於綠城服務定位偏高端，又已在香港上市，所以在人力成本上升方面感受到的壓力並不大。據其透露，綠城服務人員工資每年都會有一定幅度上漲，過去一年裡，員工工資平均上漲了8%。

吳志華告訴經濟觀察報記者，綠城服務主要通過增加物業費來化解人力成本上升，過去一年裡，綠城服務物業費上漲幅度普遍在4%左右，再加上增值服務收入漲幅達到12%，“我們的利潤非但沒有下降，反而還上升了一個點。”

在吳志華看來，物業費上漲需要以提高物業服務質量爲基礎，物業服務品質高，往往會給一個小區的物業帶來不菲的增值，“去年我們拿的一個存量項目，物業費從1.08元直接漲到3元，但業主很認可。”

綠城服務進駐後，該小區二手房價格普遍上漲了5000元左右，“100平方米的房子，一年物業費增加兩千多元，但物業增值了五六十萬，所以業主們認可。”吳志華表示，物業服務帶來的物業增值往往是物業費的幾百倍。

另外，在多數物業公司管理人士看來，除了增加物業費、機器代替人工等方式外，還需要國家在政策、稅收等方面給予支持。