新政後上海樓市迎來“報復性”反彈，改善需求大幅釋放

12月15日上海實施樓市新政後，滬上多個樓盤售樓處迎來大客流，客戶諮詢量大幅提升。在優化普通住房標準、降低首付及房貸利率後，二手房的帶看量也呈直線上升趨勢，市場又一次活躍了起來。

改善需求釋放，售樓處再次人滿爲患

在9月1日上海實施“認房不認貸”後，市場也曾迎來一波“認購高峰”。不過當時的政策主要利好的是剛需購房客戶，例如外地有貸款記錄，但上海沒房的購房人，按照首套住房標準買房。

當然，“認房不認貸”一定程度上也利好改善型或置換型購房者，但對於推動二手房成交的利好有限，因此樓市成交在短期衝高回落後，再次陷入“橫盤期”。

相比上一次的政策，12月14日發佈的調控力度空前。從目前的市場反應來看，新政落地後首個週末，滬上各大售樓處多迎來了大客流，成交量大幅攀升，尤其是閔行、大虹橋及浦東等當下比較熱門的市郊改善區域。

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值得一提的是，寶山及五大新城也是本次調控的受益區域，這些片區是此前新房市場去化相對困難的區域。新政明確在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，最低首付款比例調整爲不低於40%。

一時間，滬上不少樓盤也是發佈了“連夜不打烊”、政策利好、客戶來訪激增等相關海報。

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本站房產在問詢後瞭解到，新政後滬上多個售樓處的到訪客戶量明顯提升，有些是此前觀望許久的老客戶，在新政發佈後第一時間過來交了定金。

據瞭解，其中也有一部分客戶是來諮詢政策，看看市場行情並考慮下一步的計劃。在此之前置業顧問大多會電話邀約這類購房者來現場看房，如今購房者會主動來到售樓處，可見購房的積極性在提升。

此外，由於稅後和貸款利率大幅下降，部分新房的購房者提高了個人的預算，能入手更大戶型面積的住房。

過去上海的二套房非普宅首付達到70%，以總價1000萬的房屋爲例，購房者要首付近700萬的現金，這個門檻是相當高的。新政出臺後，二套房首付降至5成，貸款利率也從5.25%大幅縮減到4.5%，讓二套改善或置換型購房者的購房預算有所提高。

二手房帶看量激增，降稅降首付促成交易

從新房市場而言，部分置換客認爲新政落地有利於打通二手房、新房市場的銷售通道。

中介人士透露，政策對於置換客比較利好，尤其是市區144平以下的住房。此前二手房市場相對平淡，普通住房增值稅沒了之後，房東和買家的心理價差在縮小，更有利於二手房出售，而房東在置換房屋後，有了購買改善新房的機會。所以說政策對於購買二手房的剛需和選擇置換新房的改善羣體都是好消息。

從網上房地產數據顯示，新政落地後三天，上海二手房成交量在600套以上，高於12月日均400多的成交量。而週末交易量更是突破了700大關，可以說效果是立竿見影。

數據來源於網上房地產

從新政落地後的首個週末來看，部分二手房中介門店的帶看量也有所提升。以上述田林板塊門店爲例，新政實行首日單店帶看量爲7組，第二天帶看量爲6組。單日帶看量較新政前的一至兩組有明顯提升。

有市民陸續到中介門店詢問，包括當前掛牌價情況、以及新政影響。有中介人士向本站房產表示，週末預約看房的客戶較新政之前明顯增多，而且掛牌的賣家也有所回升，大多數新掛牌賣家在價格方面與同小區同戶型的房源價格接近，並未有明顯漲價，僅有個別賣家對於掛牌價會有所上調，可能多數房東還是希望藉着市場行情轉好，能儘快能達成交易。

本站房產在詢問中瞭解到，週末上午就有不少客戶到中介門店諮詢政策，此門店一天帶看了近10組客戶，而在上個月，週末門店一天僅有2-3組帶看客戶。

該中介人士還稱，此前因爲價格上“僵持不下”的買房雙方，隨着稅收減免的優惠政策出臺，現在又有了促成談判的籌碼。

易眼看房實拍

對於新政後的市場反應，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上週市場期待的樓市優化政策終於落地，上海調整普宅認定標準，以及對二套房的信貸政策，一時間市場情緒扭轉。不管是新房還是二手房，客戶數量都有所增加，從政策力度來看，市場普遍認爲較大，並且超過預期。

因此，儘管上週交易數據有失水準，但在政策利好催促下，買家觀望情緒有所削弱，預計後續成交數據會翻身向上。

中指研究院研報則認爲，本次北京、上海大力度優化樓市政策，整體符合市場預期，政策優化對二套房購房者尤爲利好，大幅降低了購房者置業門檻和購房成本，是落實“以進促穩”的重要舉措。

過去北京、上海房地產政策極爲嚴格，此次大力度優化後，預計京滬市場活躍度將明顯提升，進而穩定價格預期，帶動行業信心恢復。從市場趨勢來看，短期北京、上海房地產市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩定價格預期，市場預期好轉或將進一步提振整體市場信心，推動全國市場加快築底企穩。

結語

當前市場的火爆程度已經超出預期，新政在一段週期內是有利於市場上新房庫存的去化，也緩解了此前二手房出售難的困境。

值得一提的是，明年經濟大環境走勢依然是買房人關注的焦點，當前在收入預期放緩、房價下行擔憂的背景下，調控紅利帶來的這一波成交需求釋放後，市場是否會再次回落，而政策的持續效應仍需要進一步觀察。