學者觀點－超高齡社會 如何避免窮得只剩房

據統計「以房養老」貸款平均每年約承作不到1,000件，成效遠不如預期。圖／本報資料照片

根據國發會所做的中華民國人口推估（2018～2065）報告，臺灣將於2026邁入超高齡社會（老年人口占總人口比率超過20％）。爲了避免高齡長者在不久將來淪爲「窮得只剩下房子」，以下整理幾種將自有不動產價值變爲可動用資金，即所謂「以房養老」模式。

一、逆向房屋抵押貸款模式（一般通稱之以房養老即屬此類型）：

所謂「逆向房屋抵押貸款」，指所有人將持有的房屋設定抵押給銀行，再由銀行以按月給付的方式，撥款給房屋所有權人（也就是借款人／債務人），作爲養老金。房屋所有權人於借款期間，每月僅需支付利息（每月撥付款項內扣，且不超過撥付金額之1/3），未收取的利息則計入債權，未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後，若法定繼承人有意繼承債務，需先清償貸款本金及利息；若繼承人無意繼承，銀行可依法處分。

從實務角度言，有論者指出以下問題：1.利用者長壽的風險。2.利率上升的風險。3.不動產價格下跌的風險。4.融資中止風險。5.利用者對這項業務的陌生。6.繼承問題。7.不動產價值的認定技術。8.不動產鑑價及貸出金額計算方式。9.多元化的不動產鑑價觀念。

金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款，至2021年有14間銀行辦理，惟據統計「以房養老」貸款累計核貸件數僅5,212件，平均每年約承作不到1,000件，成效遠不如預期。或許國內的長輩偏好留房產給下一代，對此方案接受度不高。目前承辦件數仍以公股行庫居多。

二、逆向抵押貸款，搭配安養信託模式：

金管會爲了鼓勵「信託2.0」，銀行辦理逆向抵押貸款時，也會搭配安養信託商品進行現金流規劃，即將逆向抵押借貸出來的款項，事先約定按月撥入安養信託帳戶，由該信託專戶支付每月基本生活開銷，剩餘資金則可於信託專戶累積，作爲未來臨時性醫療或緊急救助金之用。

三、售後租回模式：

售後租回模型 是以保險業爲主的模型，屋主將房屋賣給保險公司，一次取得售屋款，然後雙方訂有一定期間與要件的租賃契約，亦即保險公司購買老人房產，付給老人年金，老人再租回居住。通常租賃期滿時，也是所有權人死亡之時。

四、留房養老模式：

考量到許多長輩想要把房產留給子女，於是銀行推出「留房養老」並結合安養信託服務。這是一種包租代管的方式，由銀行代爲管理租賃事宜，銀行再定期撥付生活費。2020年7月，兆豐銀行推出留房養老安養信託服務，成爲國內首家推出留房養老的銀行。

五、出租養老模式：

臺灣民衆普遍存着「有土斯有財」的想法，因此長輩亦可選擇自行出租房屋、靠收租金養老，但需要評估房屋管理修繕及房客問題等。

六、社會照護服務模式：

有照顧的需求者，將自己所有的房屋捐贈給社會福利機構，進行「價值轉換」，並利用照顧服務專業，享受相對穩定的安養服務品質。如民國93年，獨居殘障老人郭先生將房子捐贈過戶給伊甸，交換條件是繼續居住，並由伊甸負擔看護費用直至終老，樹立「附負擔捐贈以房養老」的模式。

七、定期金不動產負擔制度：

參考德國、瑞士、奧地利等國的不動產負擔制度，乃將土地、房子所有權移轉給對其有撫養義務的子女，由其取得所有權，老人取得土地負擔權。土地負擔權人得對土地所有權人請求頭期款，及日常生活要事的備用金額、定月款項、定時打掃、其他如帶其去醫院治療、定期準備餐點及殯葬費等。惟我國物權法目前並無此種權利。

在臺灣即將進入超高齡社會及低利率環境之下，避免淪爲「窮得只剩下房子」，是國人必修之重要課題。