營業人轉售預售屋 開發票有眉角

財政部強調，營業人轉售預售屋若未依限開立統一發票被發現，將依稅捐稽徵法第48條之1規定，向所轄稽徵機關補申報、加計利息並繳納所漏稅額。

高雄國稅局表示，營業人以「預售屋紅單轉售」或「預售屋換約轉售」方式銷售其取得的預售屋，屬加值型及非加值型營業稅法第3條規定的銷售勞務，應依同法第32條第1項前段及營業人開立銷售憑證時限表規定，於收取款項時就讓與價格開立應稅統一發票交付給買受人。

由於營業人將所取得尚未建造完成的預售屋轉售他人，其銷售標的爲不動產移轉登記請求權的「權利」而非「不動產」，因此，營業人向建設公司購買預售屋，在未繳清價款及預售屋完工交屋取得產權登記前，將其購屋的權利義務讓與他人承受，應依讓與價格開立發票。

舉例說明，甲公司2023年1月1日與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，房地總價款合計新臺幣800萬元，甲公司依約支付頭期款100萬元後，因財務困難，無力繳納後續700萬元房地價款，於同年3月1日以「預售屋換約方式」將預售屋銷售與乙君。

雙方約定乙君應支付甲公司讓渡權利價金150萬元，並於簽訂讓渡契約書當日收款，另就甲公司尚未支付的房地款700萬元由乙君繼續支付與建設公司。

在此情況下，甲公司應就轉售預售屋實際取得讓與價格150萬元（含稅）開立應稅統一發票給與乙君，並同於2023年3-4月期申報營業稅銷售額與稅額。

國稅局提醒，營業人轉售預售屋時，其讓與價格爲依契約約定向買受人實際收取價額。