越秀房產基金今年上半年營收10.34億元 週期下探索經營管理“進化論”
8月15日，越秀房地產投資信託基金(00405.HK，以下簡稱“越秀房產基金”)交出了半年度業績答卷：2024年上半年，整體經營收入10.34億元，物業收入淨額7.43億元；整體期末出租率爲84%，整體期末月租金單價上漲2.7%至193.9元/㎡（不包括酒店和公寓），表現出較強的資產經營韌性。
期內，多個項目維持較高出租率和租金水平，寫字樓、零售商場及專業市場多個項目出租率超95%；廣州白馬服裝市場行業龍頭實力獲客戶認可，出租率及租金單價雙雙上漲，租金單價452.5元/㎡/月，同比提升34.4%。廣州IFC雅詩閣服務公寓上半年營業收入、EBITDA、RevPAR指數均創開業12年來新高，平均入住率和房價水平較去年同期有所提升。
對抗加息週期有道，人民幣融資佔比從2023年末39%上升至中期末41%，有效控制融資成本及管理外匯敞口；2024年上半年平均付息率4.56%，較2023年平均付息率4.6%下降4個基點。
在國內經濟回升向好、基礎仍需鞏固的背景下，越秀房產基金作爲中資REITs赴港上市“第一股”，憑藉多元資產優勢，以國際標杆資管水準，通過產業生態賦能和嚴格成本管控等主動管理措施，夯實經營基本盤，資產價值獲市場認可。2024年上半年總資產438.78億元，微漲0.1%；物業估值維持425億元水平，在波動週期中保持穩健底色，爲基金持有人、客戶及投資者創造長期投資價值。
經營基本面穩健紮實 多元資產抵禦風險成效漸顯
上半年，越秀房產基金頂住外部環境不確定性壓力，實現收入10.34億元；各業態收入佔比結構進一步優化。寫字樓業態仍是收入貢獻主力軍，整體經營收入5.82億元，佔比56%；酒店公寓收入2.54億元，佔比25%；專業市場收入1.11億元，佔比提升至11%；零售商場收入0.87億元，佔比8%，多元資產佈局抵禦週期波動成效漸顯。
作爲公募市場重要的投資產品，REITs憑藉風險較低、收益穩定等優勢，其中長期持有的配置價值日益凸顯。2024年中期，擬向基金單位持有人分派100%可分派收入總額，分派總額爲1.85 億元，按年計算的分派收益率爲8.52%。
越秀房產基金多元的資產組合，在REITs市場上更是具備較強的稀缺性，讓基金不僅可以抓住不同行業回暖週期機遇，拓寬收入增長動力來源，也有望在行業回暖時實現經營業績的厚積薄發。
在此基礎上，如何圍繞不同業態項目，在B端構建產業生態圈，創造鏈接價值、提升租戶粘性；在C端創新體驗場景，以新模式強化消費“吸引力”， 打好資產運營、財務管理、風險管控“三張牌”，考驗着基金管理人應變和謀劃等多維能力。
搭建產業“生態圈” 向新質生產力要效益
經過多年運營和摸索，越秀房產基金管理人不斷迭代租務管理和搭建產業“生態圈”的能力，向內求效益、向外尋機會，同時還向“新”發力、向“質”而行。
上半年，越秀房產基金專業市場業態維持行業標杆地位，廣州白馬服裝市場出租率達95.6%，同比提升5.1個百分點；月租金單價452.5元/㎡，同比大幅提升34.4%；上半年日均客流約2.16萬人次，同比提升17.8%。
三項經營指標全線上漲，是白馬詮釋“商戶用租約表認可、採購商用購買力投票”的最好體現，凸顯專業市場在吸引客戶和提升收入上仍保持龍頭地位。
在具體舉措上，廣州白馬服裝市場“主修內功”，對內優化品牌矩陣，內部原創專區實現首次品牌汰換、深化運營輔導、定向引流，助力租戶結構調優、經營回暖；對外聚合產業鏈優勢“練外力”，攜手市場內原創優質服裝品牌，組團參與2024中國國際服裝服飾博覽會春季展等國際展會，並通過打造“廣州名品·全國行”白馬館等，爲商戶搭建供需對接平臺。
寫字樓是基金鍊接資源構建“生態圈”的另一重點着力業態。期內，基金管理人以產品差異化策略、資源整合、增值服務爲“組合拳”，持續優化租戶結構，加大優質租戶的新籤和續約，取得了令人鼓舞的成果：寫字樓整體續租率達67.3%，優質租戶占上半年成交總量40%。
廣州國際金融中心上半年續約率達88.2%，出租率同比提升1.4個百分點；越秀金融大廈上半年完成7,454㎡續約合同，成功續簽「光大證券」、「國元證券」、「五礦地產」等優質租戶，併成功引入大型律所品牌「數科律所」及兩家知名優質金融機構。
武漢越秀財富中心面對經營挑戰，把握市場無新增甲級寫字樓機遇，通過武漢市中小企業數字化轉型供需對接會和礄口區大健康服務業協會2024工作會議等系列產業活動，推動樓宇生態“內循環”，積極導入有辦公空間升級及搬遷需求的市場存量客戶。
積極應對市場供需變化 持續升級品牌競爭力
上半年，國內休閒商旅和消費市場延續復甦態勢，越秀房產基金緊抓消費者酒店需求轉變，憑藉酒店公寓項目多年優質口碑與榮譽，積極搶抓港人北上粵港澳大灣區購物、餐飲及旅遊潮流，多措並舉促經營。
廣州四季酒店上半年經營收入1.94億元，平均入住率約爲79%，平均房價2,214元/間/晚，平均房價和RevPAR指數均較競爭羣酒店高出近15%。廣州IFC雅詩閣服務公寓收入同比上漲3.6%，平均入住率達到90.5%，平均房價1,134元/間/晚，RevPAR指數同比提升3.1%，在競爭市場中繼續領跑第一梯隊。
零售商業的競爭進入下半場，從比拼規模和增速轉爲比拼招商、運營、服務等多維能力。新形勢下，越秀房產基金把握“新商品、新服務、新體驗、新場景”四大破局關鍵點，夯實品牌資源庫，持續爲消費者創造新鮮感和消費動力。
期內，廣州IFC國金天地出租率達到98.4%，同比提升0.3個百分點，通過廣拓招商渠道，引進優質輕餐品牌「酵社麪包」、「SUBWAY」、「M Stand」等，提供讓人耳目一新的商務、餐飲多元消費場景，客流量同比上升5%。
VT101維多利廣場出租率達到97.8%，同比提升4.3個百分點；上半年客流持續增加，同比提升14%。武漢星匯維港購物中心圍繞營銷節點，通過“熱辣滾燙女神節”等多元主題活動持續引流，經營收入較去年同期上漲14.3%。
有效減低融資成本 提升綠色融資比率
上半年，全球經濟面臨多重挑戰，基金管理人採取審慎的財務策略，有效控制融資成本，上半年平均付息率4.56%，較2023年平均水平下降了4個基點。
2023年以來，基金管理人把握人民幣融資成本利差窗口，陸續進行多筆以人民幣貸款置換存量境外外幣融資，同時降低匯率波動帶來的不確定性。截至2024年6月末，已累計引入73.8億人民幣融資並用於置換港元融資；中期末，人民幣融資約84.04億元，佔比上升至41%，平均融資成本4.55%，較2023年6月末下降35個基點，較2023年末下降19個基點。
隨着“雙碳”目標的推進，越秀房產基金多年來堅定地推進ESG理念與現有業務模式、管控模式的有機融合，將其貫穿於公司治理、環境保護、社會責任等各環節，將可持續理念作爲穿越行業市場週期的有效利器。
2024年6-7月，越秀房產基金攜手領事館、環保機構和全球知名動漫IP藍精靈等多個國際資源，開展“可持續未來+計劃”，通過跨國資源展覽、沙龍、氣候倡導等多元形式，構建跨國界的交流與合作，在國內外引起廣泛共鳴，引領行業邁向更綠色及智能的未來。
越秀房產基金綠色發展的成效獲融資市場認可，截至2024年6月末，綠色及可持續貸款佔比達50%，有效降低資金成本。
結語：
展望未來，越秀房產基金表示：2024年上半年國內經濟增量主要靠供給側拉動，整體有效需求不足。管理人重點聚焦寫字樓、零售商業及酒店公寓三個核心業態，從市場趨勢中挖需求找機會，從自身問題剖析中找方向求突破，在激烈市場競爭中推行有效的租賃策略及經營措施，務求爲基金持有人交出合格答卷。
上半年公募REITs產品市場的“上新”節奏也顯著加快，可見未來REITs市場將迎來更廣闊的發展前景，市場的積極信號正接踵而來。就在2024年4月，中國證監會宣佈將REITs納入滬深港通標的，有助於REITs進一步引入資金活水，提升交易流動性。作爲中資REITs赴港上市“第一股”、以及目前香港及新加坡上市房產基金中持有中國資產組合規模最大的REIT，越秀房產基金有望擴大投資者基礎，持續提升資產價值，併爲基金持有人創造長期價值。
【越秀房產基金】
越秀房產基金（00405.HK）於2005年在香港聯交所上市，是全球首隻投資於中國內地物業的香港上市房地產投資信託基金，旗下十項物業分佈於廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段，業態涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店和服務式公寓。截至2024年6月末，物業產權總面積約118.4萬平方米，資產總值438.78億元。
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