房企加速佈局物管行業 “規模”背後挑戰重重
原標題：房企加速佈局物管行業 “規模”背後挑戰重重 來源：華夏時報網
華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
房地產的規模爭奪戰，正由開發賽道駛向物業管理運營。光大證券研報顯示，預計到2021年，整個物業管理行業的市場規模將達到9481億元。
易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，其最看好物業服務企業的未來發展：“作爲房地產行業中唯一一個能夠跨越週期、超越週期的領域，物業行業是一個萬億級的藍海市場，其資本化發展剛剛起步。”
而近兩年，房地產行業物業板塊上市熱潮不斷。根據克而瑞研究中心發佈的數據，截至今年6月底，已有14家上市的物業公司。克而瑞研究中心指出，房企熱衷物業分拆上市，一方面是在融資環境收緊的情況下，謀求快速發展和規模擴張；另一方面也是爲了升級原有業務、佈局新業務，從而增加新的利潤增長點。
房企瞄準物業分拆上市之路
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇近日在上海向《華夏時報》等媒體表示，集團旗下物業公司“世茂服務”升級之後，在實現管理規模和服務模式的突破之外，計劃在2021年上市。“我們現在有1億平米的簽約面積，1億平米接近100萬家庭，1000萬人次，我們希望平臺可以服務這個規模的用戶。”據世茂集團副總裁、物業公司董事長兼總裁葉明傑介紹，該板塊上市資金的使用，約四五成將用於拓展規模。但“最終會在哪裡上市還沒有確定，A股或H股都在考慮之列。
記者注意到，2019年以來，不少房企旗下的物業公司瞄準了分拆上市之路：3月15日，濱江服務集團有限公司正式於香港交易所主板掛牌上市；3天之後，由中國奧園分拆的奧園健康生活集團也在香港聯合交易所主板成功掛牌上市。上半年，招商蛇口旗下的中航善達、藍光發展旗下物業公司嘉寶股份等幾家企業都在醞釀上市。進入下半年，在世茂服務之外，8月6日，保利物業發展股份有限公司遞交了港股上市申請。
克而瑞研究中心發佈的數據顯示，截至今年6月底，共有14家物業上市公司。其中，2018年是物業公司上市的高峰期，6家企業均是在這一年進入資本市場。
“物業公司上市是近年來的一大特點，體現了對存量資產改造、管理的導向。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，物業公司通過上市，能促使物業公司更加獨立運作，也有助於物業公司獲得更多融資機會和品牌影響力。
而與房地產開發領域集中度與日俱增的狀態相同，隨着市場規模的增長，集中度亦隨之提升。中指院數據顯示，2018年，TOP10企業均值管理面積爲2.39億平方米，是TOP11-TOP100企業總量的2.4餘倍，是百強企業均值的6.43倍，市場份額達11.35%，與2017年相比提高0.29個百分點，“強者恆強”態勢延續。
從目前上市的14家物業公司來看，規模與營收一定程度上正相關。從營業收入看，2018年，14家上市物業中有5家企業突破30億，分別是碧桂園服務、綠城服務、中海物業、彩生活、雅生活服務。而與此同時，碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業和彩生活2018年在管面積已經步入億級水平。
“登陸資本市場只是第一步”
中國指數研究院研發中心物業研究總監牛曉娟認爲，資本市場的態度讓龍頭物業公司有機會快速擴大規模，規模既是物業公司基礎收入的保障，也是其增值服務生存的土壤，所以大型物業公司普遍把衝規模放在第一位。
“現在行業管理規模快速增長，頭部的這些物業公司也在快速增長，大家的增長速度都很快。”碧桂園物業首席信息官袁鴻凱在億翰智庫舉辦的“2019中國房地產業戰略峰會”上告訴《華夏時報》記者，目前不少從業者都頗爲重視“規模”。但規模量級的突破，將更加考驗企業的管理能力，“管理面積越大，對我們的管理是挑戰，對所有的公司都是挑戰”。
顯而易見，登陸資本市場只是第一步。隨着資本市場的日漸成熟，投資者越來越強調投資回報，這就要求上市的物業管理公司有持續穩健的盈利能力和強勁有力的市場增長動能。嚴躍進建議，房企對於物業板塊要有與房地產開發不同的運營模式，對物業公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。
葉明傑也向記者坦言，儘管物管行業的規模擴張速度較快，但單體能效增長比較有限。而物業管理行業是人口密集型行業，涉及的管理對象更是“面很大、點很多”。不過，其向記者強調，世茂服務目前已經可以通過科技智能、系統管理及第三方監督等手段進行品控。在“OCEAN X世茂深藍服務系統”下，世茂服務將以“品質社區共生體，智慧服務領航者”作爲發展的目標和方向，輔以物聯網、雲計算、人數據、人工智能等智慧手段，針對旗下不同產品推出相應的服務及保障機制等。
值得注意的是，有業內人士指出，作爲房企多元化、輕資產運營的排頭兵，物業服務板塊成爲近年資本市場的寵兒，市場給出了比傳統房地產開發更高的市盈率和估值。但不容忽視的是，物業公司業務和經營也存在諸多潛在的風險，包括物業服務合同和管理面積的不確定性、更多的資金風險、市場壓力等。
例如，東方證券分析師竺勁就指出，物業公司利潤率邊際變化取決於新交付項目情況。物管公司在收入端增長受限，成本端卻剛性上升，因此存量項目利潤率逐年下降，而利潤率水平較高的新交付項目，會在邊際上影響物管公司整體的利潤率。