恢復“價高者得”後上海土拍規則再變，爲何採取“雙高雙競”？

上海土地競拍規則再變，繼恢復“價高者得”後，對於高熱地塊施行“雙高雙競”。

8月15日，上海市土地交易市場發佈該市第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區2幅涉宅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價106.79億元。

當日，據“上海規劃資源”公衆號顯示，自第五批次起，上海市商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即競買完成上一個指標要求後，轉入下一個指標要求，採取梯度競爭舉措，最終實現“高品質建設一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標。

業內人士解讀稱，上海這一次不是政策收緊，而是土地競拍標準的進一步優化。通過標準的優化，來提升開發產品的品質。

拿地規則轉變，從拼“概率”到拼“高品質”

據瞭解，“雙高雙競”包括兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。

“第一輪競高品質”是將綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。

“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間。

“第二輪競高品質”，對“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應用、順次競買。

“第二輪競價”是通過再次競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。

公告稱，除原有的綠色建築、超低能耗建築等高品質建設指標外，本次出讓增設了“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”的3項指標，鼓勵市場主體建設優質住房，提升居住配套的公共服務功能和高品質公共空間環境，切實落實人民城市理念，着眼創造更加美好的生活，吸引各類人才落戶發展，營造宜居宜業、安居樂業的環境品質。

今天6月份，上海在發佈今年第三批次商品住房用地出讓公告時指出，自該批次起，上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求；同時，對市場熱度較高的特定區域地塊，可採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。

在7月份，“滬九條”新政出臺後的首批宅地出讓中，上海對於競買規則做出了重大調整，取消自2021年實行集中供地起的溢價率10%土拍封頂原則，成交地價由市場化競價確定。

不到3個月，上海土拍規則進行了第三次調整。在同策研究院聯席院長宋紅衛看來，此次，上海針對一些熱點地塊實施“雙高雙競”，相當於把之前的搖號環節，用高品質競拍來替代。之前開發商拼的是概率，新規之後，拼的是高品質，更多的是能力、產品、管控等。

宋紅衛進一步說，“雙高雙競”對土地競拍流程進一步細化，這種規則有合理性，也非常科學。

不同於單純的“價高者得”，從“雙高雙競”“第一輪競價”可以看出，對於熱點地塊，仍可能會設置不同的溢價率空間。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，熱門地塊起始價及溢價率由出讓前綜合會商而定，將對熱門地塊實行差異化溢價率上限，有助於企業提前計算項目溢價率，同時穩定優質住宅產品價格，在發揮市場機制作用的同時，創造更公平、合理的市場環境。

“不是收緊，是土地競拍標準的進一步優化”

目前，全國土地市場呈現出非常明顯的兩級分化的特徵。

7月9日，在“滬九條”出臺後的首批出讓宅地，尤其是取消限價的大背景下，2宗位於楊浦區的地塊吸引多家實力房企展開激烈爭奪。

當天上午，經過60輪報價，保利發展旗下的上海保利建錦城市發展有限公司以22.03億元競得楊浦區平涼社區02H1-01地塊，樓面價88462元/平方米，溢價率21.18%。

經過79輪競價，北京城建+越秀地產以22.3億元競得楊浦區長白社區H2-17地塊，樓面價70272元/平方米，溢價17.12%。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認爲，目前的土地市場很明晰，呈現兩極分化，好的好、差的差。大家都去拍好的地塊，在沒有特別多壓力的情況下拿到了地塊，能不能最大化地發揮出它的價值，還說不準。因此，通過土地競拍標準的優化，來控制土地競拍的熱度很有必要。

“上海這一次不是政策收緊，是土地競拍標準的進一步優化。”盧文曦表示，通過土地競拍標準的優化，來提升開發產品的品質。“這麼多的標準，我不相信建不好房子。目前，很多商品房裝修交付標準，買家不買賬、不滿意，存在各種各樣的爭議。”

上海土拍新規對於未來的房地產市場將會帶來哪些影響？宋紅衛認爲，個別熱門地塊，未來會由各方面能力都很出色的開發商來打造，比如說代建並無償移交，這些都會增加公司成本，如果有開發商依然能夠保證盈利，說明這個企業在產品打造、成本控制、品牌影響力等方面都很出色，也只有這樣的企業在未來才能夠打造出更具品質的產品。

陳炬蘭表示，此次針對熱門地塊的土拍政策調整，是上海政府響應“好房子”建設號召的具體舉措，或是加大優質地塊供應的前奏，同時將優化土地市場資源配置，提高優質地塊的效益。新增的“競裝修標準指標”或將引導企業合理利用優質地塊，建設高品質住宅產品，滿足人民對改善型產品的期待；“競公共設施和開放空間”強調住宅產品社區建設，提高居民生活便捷度；而“競無償移交政府的高端人才住房”有利於完善保障性住房供應體系，精準吸引和留住高端人才，促進區域經濟的均衡發展。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐