上海取消土地最高限價，執行“價高者得”

上海的土地規則迎來新變化。

6月7日，上海發佈了今年第三批次出讓地塊的信息，合計4宗地塊分別位於楊浦區、寶山區、奉賢區3個地區，出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元。

上述地塊的出讓信息中明確將執行“價高者得”。地塊的“出讓須知”稱，要全面貫徹落實黨中央、國務院關於構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展的決策部署，發揮城市總體規劃統領作用，提升土地資源市場化配置效率，推動住房高品質建設，維護本市房地產市場平穩健康發展。此次國有建設用地使用權掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠實信用原則，並按“價高者得”的原則確定競得人。

這也意味着，從2021年一批次集中供地起開始實施的限價競價政策、2023年6月開始實行的觸頂搖號機制不再實行。自此批次起，上海不再設定土地溢價率上限。

業內認爲，此次優化調整土地政策，是對“滬九條”中“完善房地聯動機制”的落實，近期一線城市的土地政策或將陸續出現積極的調整。

上海將土地溢價率上限設置爲10%的政策，源起於2021年。彼時正值市場熱度高漲時期。2021年4月底，上海對土地市場的競價規則作出重大調整，爲每宗地塊設置起始價、中止價和最高報價，其中最高報價一般限定爲起始價的110%，也即地塊的溢價率上限爲10%。

上海中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，過去設置土地溢價率上限是考慮到市場穩定，現在取消最高溢價率的限制，讓市場決定土地價格，實則有助於正常發揮土地應有的價值。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭也認爲，本次取消溢價率上限將使有實力的企業獲取土地資源，開發商拿地將更加市場化，拿地意願強烈的房企機會增加。其次有利於企業打造“好房子”，從而增加政策土地收入，將有利於城市環境及基礎設施建設。此外，取消地價上限也將使得開發商投資更爲謹慎，需要提前進行嚴謹的投資測算以可以獲得利潤。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，上海此次土地政策調整是對“人房地錢”政策導向的落實，對於後續更好契合市場需求和產品開發等具有積極的作用，同時土地市場支持政策出臺，有助於進一步促進房地產市場的健康發展，是“市場歸市場、保障歸保障”政策的重要體現，對於市場信心提振等都有積極的作用。

一直以來，上海市場都以較強的市場韌性贏得衆多房企的青睞，在其他城市土拍市場不斷降溫的背景下，仍保持着不錯的表現。

在5月底落幕的2024年二批次4宗地塊的出讓中，上海共攬金約100億元，有2宗地塊觸頂搖號，平均溢價率達到6.8%。這其中還有源源不斷的新面孔進入，北京城建便藉此次土拍成功進入上海市場。

值得一提的是，過去地塊出讓信息發佈時公示的“理性競價承諾書”中往往會同步披露房地聯動價，也即新房入市時的指導價；本次土地出讓信息中的“競價承諾書”中則未有房地聯動價的相關信息。

有業內人士認爲，上述變動意味着未來新房價格有鬆動的空間。也有滬上房企人士向記者表示，雖然未公佈房地聯動價，但政府在設置地價時，實際上也會對房價有所評估。

陳炬蘭表示，本批次土地出讓中未見到新房聯動價的限制，這也代表着自2021年一批次集中供地以來已經實行3年多的新房聯動價本次不再實行，房企的利潤空間可能將增大，將有利於市場上更多項目在品質方面百花齊放。但這不意味着上海就此取消了新房限價政策，目前上海新房仍然需集中過會後入市。

事實上，近來北京也對土拍規則上進行了一定調整，溢價率上限逐漸突破過往15%的慣例。

一宗近期出讓的海淀區地塊溢價率上限設置爲20%，同時，住宅銷售價格也根據溢價率分段指導：如果溢價率低於15%，項目銷售指導價格爲9.3萬元/平方米，若觸及地價上限，溢價率最高可達20%，銷售指導價格則調整爲9.6萬元/平方米。

嚴躍進認爲，此前上海已對房價地價聯動制度進行了微調，包括部分豪宅的備案價進行了適度上浮；近來北京也出臺了溢價率分段指導價政策，這都體現一線城市近期土地政策調整是同步的，方向一致。

2022年以來，22個進行集中供地的城市已陸續取消土地最高限價。據中指研究院統計，截至今日，已經有19城恢復“價高者得”，目前僅有北京、深圳、寧波土地拍賣仍執行限價政策（北京、深圳土拍溢價率上限爲15%，寧波爲30%）。