理財週刊／六都交易量大增 房市景氣回春?!
文．莊孟翰
「臺灣二月房市回溫」、「房市寒冬已過」，斗大的新聞標題，在各大報房地產版面洋洋灑灑落下巨幅篇章，即便對於房價天文數字早已「無感」的中產階級而言，無論房價下跌或是回溫，似乎與之無關。
但房市在經過2014年7月1日臺北市開始實施囤房稅等一連串打房政策壓抑下，一路呈現溜滑梯的態勢下墜，如今在買賣移轉棟數連續兩個月大幅增加情況下，房市真的觸底回升反彈了嗎？請教莊教授的看法。
倘若房價真的大幅下修而導致交易量暴增，那麼爲什麼還會有那麼多無殼蝸牛呢？根據天下雜誌報導，隨着企業獲利提高，民衆薪資所得卻沒有增加，並在1997年亞洲金融風暴時出現黃金交叉，之後差距便逐漸擴大，而房市也出現兩極化的發展趨勢。
社會財富分配不均後遺症逐漸發酵的結果，美國過去抗議金融大亨的掠奪與貪婪，佔領華爾街行動也曾在2011年的紐約街頭激情上演。
房市Ｍ型化發展 與薪資結構同步
反觀臺灣，根據財政部所公佈1998年至2014年的家庭平均年所得統計資料顯示，2014年5％所得最低家庭平均年所得只有4.7萬元，而分佈在最高5％家庭平均年所得約525.6萬元，高低差距達520.9萬元，顯示出臺灣Ｍ型化社會的情況已日趨惡化。
近年在「錢多、利率低」的前提下，金字塔頂端1％的有錢人更可以輕而易舉的掌握更多的高價資產，以頂新集團當初購入豪宅帝寶爲例，銀行放款成數高達9成9，魏家僅用1％的自備款，在2008到2009年間即可輕鬆購買九戶帝寶，對比在實質薪資所得倒退十六年的時空背景當中，購屋似乎還是隻能成爲Ｍ型社會99％的人遙想的幻境。
對照六都地政局最新發布的一、二月合計買賣移轉棟數，以新北市7658戶，年增79％最大，臺北市3204戶，年增29％；另外，桃園市4514戶，臺中市5358戶，也都有40％以上的年增率；至於南部地區的臺南、高雄也都有三成以上的年增率。
但對於最近各地房市買氣回溫跡象，應該只能就兩、三年前所購買的預售屋在最近逐漸完工交屋，而併入買賣移轉的統計數量加以彙整分析，不能解讀爲房市真正的回春。
其實，這一波的房市景氣，自2014年7月1日臺北市開始實施囤房稅之後，投資客縮手，造成市場量縮，房價下跌，去化餘屋數量頓時趨緩，迫使建商揹負的融資壓力有增無減。
過去，建商以「借新還舊」的方式向銀行融資，銀行藉此賺取利差，建商通常會在建案完工交屋時開始還款。但當銀行發現景氣不好，建商極有可能因爲資金週轉不靈出現呆帳，擔心發生「流動性風險」，進而影響系統性風險，再牽動市場上其他放貸風險，甚至嚴重影響經濟成長。2007年美國次貸風暴，導致2008年全球金融海嘯之惡夢，至今依舊令人心有餘悸。
爲去化餘屋 建商讓利空間增至兩成
倘若建商能快速去化餘屋，將原本集中在建商的融資壓力，由一個籃子分散轉爲多戶購屋者的購屋貸款，便可以藉此降低營運風險，也正因此，建商近期更是加緊腳步的「讓利」，以求快速去化餘屋。
爲了去化過去大量建案餘屋，已有愈來愈多建商釋出約兩成的讓利空間，例如以實價登錄一千萬元的房屋，當中往往還包含贈送裝潢或者車位等可能約兩百萬元的贈品，因此，實際上建商真正僅獲取約八百萬元的回收資金，而這也正是當前購屋者無法由實價登錄資訊當中掌握實際交易價的實務現況。
多年來由於貧富差距持續擴大，房地產市場也界分爲豪宅的高價位市場與一般住宅的中低價位市場，而呈現兩極化的發展趨勢。目前，交屋量多數仍分佈在中低價位產品，並且以新北市與近期機場捷運線通車的桃園地區爲主，根據住展雜誌數據資料，臺北市近期的指標性高級住宅銷售依舊不如預期，因此推案量相較過去也至少減少一半以上。
過去，桃園因爲機場捷運線即將通車的想像空間，房價推升快，不過，在附近交通、生活機能沒能跟上腳步下，通車後桃園的房市交易反而趨緩，而其中最主要因素仍是超額供給。長久以來，由於新北市以及桃園的餘屋量大，成交量大也相對合理，但依照目前「開價」及「實際交易價」看來，市價跌幅超過兩成已是勢所難免。
例如新北市過去房價曾高達六十餘萬元，目前四字頭的建案已逐漸增加；在建案量相對較大，強打廣告數量倍增下，目前房市買氣依舊低落，景氣也尚未回溫，「粥多僧少」情況下，「打折去化」也成了建商唯一的最佳銷售利器。
房市仍在谷底盤整 並未真正觸底反彈
目前，以六都而言，新北市及桃園的建案量相對較大，蘆洲目前房價一坪開價約38萬到66萬元，由茂德建設與臺北市捷運局合建分售的捷運宅聯合開發案，更高達上千戶。
此外，根據住展雜誌資料統計，二月份，新莊區仍有40個建案，至於林口則有50個，並且開價最低至最高，分別落在29萬元(林口福林路)至55萬元(林口文化三路段)，可以預見的是，未來下修幅度必然不小。
2014年以來，房產新稅制已讓地主與開發商持有成本大幅提高，讓利去化態勢明顯，雖然今年一、二月市場交屋量驟增五、六成，但價格依舊持續下跌，推案量亦告萎縮，總體而言，現階段房市仍處於谷底盤整，尚未真正觸底，因此，最近兩個月的增溫數據仍應以「僅供參考」存參較爲妥適。
329檔期即將登場，即便看屋人潮較預期增加，惟是否能有效達成促銷目的，仍有待觀察。建議一般民衆可在這段房市探底過程，利用假日勤於蒐集資訊，多做功課、多加比較，再依據自身能力，就「以小換大，由遠至近」之購屋原則，循序漸進的尋找自身可以負擔的利基點，再適時掌握最佳購屋契機爲宜。(整理．葉怡君)
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