律師以案說法：售房遇買家悔約，賣方起訴實現合同解除及違約金

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一、案件背景

在房產交易中，涉外房屋買賣因涉及不同國籍、複雜身份背景及多元法律適用問題，糾紛處理難度陡增。本案聚焦於北京市西城區一套高價住宅的交易爭議，買賣雙方跨越國籍與文化差異達成購房合意，卻在合同履行關鍵節點，因身份信息覈實、婚姻狀況披露以及房款支付、過戶手續辦理等問題陷入僵局，不僅考驗法律從業者對涉外法律規則與國內房產交易法規的融合運用，更凸顯在跨國房產交易中明晰權責、嚴謹履約的極端重要性，爲同類涉外房屋買賣糾紛提供深度剖析樣本。

二、案件事實

合同訂立與初始約定：

2018 年 6 月 30 日，陳先生，擁有美國國籍，以Allen名義委託代理人趙某強，與王女士經北京M公司（以下簡稱M公司）居間介紹，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定出售陳先生名下位於西城區xxx 號房屋，房屋成交價含傢俱家電等作價共計 1085 萬元。合同明確買受人王女士支付定金 40 萬元，出賣人陳先生承諾配偶及房屋共有人知曉並同意交易，否則承擔違約責任；雙方應自合同簽訂之日起 150 日內申請辦理不動產轉移登記手續。

同日，三方還簽訂《補充協議》細化付款流程：王女士於2018 年 6 月 30 日前付第一筆定金，7 月 31 日前以理房通付第二筆定金 30 萬元，過戶前 5 個工作日以理房通付首付款 856 萬元；並約定雙方辦理貸款、繳稅、過戶等時間節點，以及違約方應承擔房屋總價款 20% 違約金，居間方費用處置等條款。

合同變更歷程：

2018 年 7 月 15 日，三方簽訂《變更協議書》，將原合同申請辦理不動產轉移登記手續期限從 150 日延長至 175 日，過戶時間相應從 2018 年 11 月 30 日前推至 12 月 25 日前。

2018 年 8 月 20 日，再次變更付款方式，將首付款 856 萬元支付途徑由理房通轉爲建委監管。

2018 年 8 月 23 日，雙方簽訂網籤合同，王女士依約支付第三筆定金 30 萬元，至此共付定金 40 萬元。

2018 年 9 月 13 日，三方最後一次變更協議，調整第二筆定金支付時間爲網籤後 1 個工作日內以理房通支付。

糾紛爆發與訴求對峙：

陳先生稱按約履行房源覈驗、配合銀行面籤、完成網籤備案等義務，卻未收到首付款856 萬元，王女士延遲履行付款與配合繳稅過戶義務，構成根本違約，於 2018 年 12 月後多次催促無果，遂訴至法院，請求判令王女士支付違約金 217 萬元（以總房款 1085 萬元的 20% 計算）、承擔履行合同成本 1869.53 美金（約人民幣 12791 元）、解除雙方及與M公司簽訂的系列合同、撤銷網籤手續，案件受理費由王女士承擔。

王女士辯稱，同意解除部分合同，但認爲陳先生違約在先。一是陳先生無法證明其與Allen爲同一人，未提供完整產權證明材料；二是陳先生隱瞞在美國已婚事實，其向銀行、自己出具單身證明有欺詐故意，違反誠實信用原則，致房產交易法律風險劇增，如因已婚可能使房屋交易稅費增加，影響過戶。王女士還稱已支付中介費293550 元、定金 40 萬元，因陳先生違約遭受巨大損失，遂反訴請求判令陳先生返還定金 40 萬元及利息、支付隱瞞已婚事實違約金 217 萬元、因稅費未繳違約金 217 萬元、賠償房價上漲差價損失、承擔案件受理費與房產評估費。

M公司表示同意解除合同，涉及其責任部分依法院判定，對雙方其他訴求不發表意見。

證據交鋒細節：

陳先生提供公證書，欲證Allen即自己，M公司認可，王女士質疑公證書證明力，稱僅能證明授權合法性，不能確證身份同一。

王女士舉證：

授權委託書，指出委託人聯繫地址郵編異常，暗示隱瞞欺詐，陳先生及M公司認可真實性但否認目的。

2019 年經中國駐美國大使館認證材料，含多份信託契約、轉讓契約等，顯示allen已婚及夫妻共有財產信息，陳先生以未經授權、公證流程不符規質疑合法性、關聯性，M公司稱無法覈實真實性。

與M公司工作人員微信記錄截屏，顯示陳先生曾表示單身，陳先生認可真實性但不認可證明目的，M公司認可真實性、否認關聯性。

三、案件爭議焦點

陳先生與Allen身份同一性認定，直接關係到房屋產權歸屬主體明確性，是判斷合同有效性及後續履約責任的基石。

陳先生婚姻狀況真實性爭議，涉及是否違反合同承諾、有無欺詐故意，對房屋交易稅費、過戶合法性及違約責任判定至關重要。

違約責任歸屬判定，需綜合考量雙方履約行爲、證據效力、合同變更約定，依據違約情形確定違約方並量化違約金數額。

四、法律分析

身份認定層面，陳先生提供公證書雖遭王女士質疑，但公證書作爲法定證明文書，在無相反確鑿證據推翻下，具備較高證明力，結合房屋產權登記在陳先生名下事實，應傾向認定Allen與陳先生爲同一人，保障交易主體確定性，維護合同基礎效力。

婚姻狀況爭議上，涉外婚姻認定確需嚴謹法定流程。王女士雖提交系列美國文件，但收集程序存疑、未經法定公證認證完善手續，難以直接採信作爲認定陳先生已婚依據；且銀行已依陳先生單身證明發放貸款批准通知書，從國內房產交易實踐及證據優勢規則角度，王女士主張陳先生隱瞞已婚構成違約依據不足。

違約責任判定環節，依據規定，合同履行應遵循誠實信用原則。王女士未按變更協議約定於2018 年 12 月 25 日前辦理過戶、支付首付款，構成違約無疑，應擔違約責任；陳先生已完成諸多前期履約行爲，無實質違約情形。然合同約定違約金兼具補償與懲罰性，鑑於陳先生未充分舉證實際損失巨大，考慮王女士過錯程度、合同履行進度等，依公平原則酌情調減違約金，避免違約金過高致雙方利益失衡。

五、案件結果

法院經審理認定，雙方簽訂系列合同有效，均同意解除房屋買賣合同及相關文本、撤銷網籤合同，予以確認。判定王女士違約，結合實際情況酌情確定違約金爲60 萬元；駁回陳先生其他訴求，駁回王女士全部反訴訴求。