律師覆盤勝訴案件：我方起訴侵佔房屋者騰房的案例

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景

在家庭房產傳承與流轉過程中，常常因複雜的親情關係、法律手續以及歷史遺留問題交織，引發諸多糾紛。本案聚焦於北京市朝陽區一處房屋的歸屬爭議，涉及父母遺囑安排、子女間房產過戶、合同效力糾紛以及後續的確權訴訟等一系列事件，不僅考驗着法律對產權界定的精準性，更凸顯了親情與法理碰撞下的權益平衡難題，對處理類似家庭房產糾紛具有極高的參考價值。

二、案件事實

房屋初始權屬與遺囑訂立：陳某福和陳某芳系夫妻關係，二人育有四個子女，分別爲陳某悅、陳某輝、陳某倩和陳某偉。陳某福和陳某芳在夫妻關係存續期間共同購買了位於北京市朝陽區X 號樓 X 層 X 號房屋（以下簡稱 X 號房屋），並登記在陳某福名下。2001 年 11 月 21 日，陳某芳在北京市公證處立下公證遺囑，明確表示在其去世後，X 號房屋中屬於她所有的份額由小女兒陳某悅繼承，歸陳某悅個人財產。遺囑詳細記載了房屋坐落、房產證號等信息，爲後續糾紛埋下伏筆。

首次房產過戶嘗試與糾紛起源：2007 年 6 月 4 日，陳某福作爲賣方與陳某悅作爲買方簽訂了《二手房買賣合同》，意圖將 X 號房屋過戶給陳某悅。當時，因陳某芳未到場，便採取了買賣形式辦理過戶，房屋所有權隨後變更登記至陳某悅名下。然而，這一操作在後續引發了巨大波瀾。

家庭變故與訴訟頻發：2010 年 4 月 2 日，陳某福和陳某芳發生口角，悲劇發生，陳某芳被陳某福殺害，陳某福也因故意殺人罪獲刑。同年，家庭房產糾紛正式爆發。2011 年，陳某輝將陳某福和陳某悅共同訴至法院，要求確認 2007 年簽訂的《二手房買賣合同》無效。法院經審理作出判決書，支持了陳某輝訴求，確認合同無效。隨後，北京市住房和城鄉建設委員會依據該判決下達《撤銷房屋登記決定書》，撤銷了陳某悅名下的 X 號房屋登記。

確權訴訟與產權最終歸屬：2013 年，陳某福將陳某悅訴至法院，要求確認 X 號房屋歸二人共同所有，法院依法追加陳某輝、陳某倩以及陳某偉參加訴訟並聽取意見後，作出判決書，確定 X 號房屋歸陳某福與陳某悅共同所有，二人各享有 50% 所有權份額。此後，陳某福將其享有的 50% 份額贈予陳某悅。2014 年 3 年 17 日，陳某悅重新辦理 X 號房屋所有權證書，房屋登記所有權人爲陳某悅一人。

騰退訴求與訴訟現狀：2014 年 5 月 20 日，陳某悅致電陳某輝告知其房屋所有權人已變更爲自己，並要求陳某輝騰退房屋，但陳某輝未予理會。時至今日，陳某輝仍居住在 X 號房屋內未騰退。無奈之下，陳某悅訴至法院，提出三項訴訟請求：一是要求陳某輝騰退 X 號房屋交還給自己；二是以每月 4000 元標準支付 2014 年 3 月 17 日至實際騰退房屋之日止的房屋使用費；三是要求訴訟費由陳某輝承擔。案件審理過程中，陳某輝經法院兩次傳票傳喚，無正當理由均在未到庭應訴，法院依法缺席審理。

三、案件爭議焦點

陳某悅作爲現房屋登記所有權人，其要求陳某輝騰退房屋的訴求是否具有充分法律依據。需考量房屋產權演變全過程，從初始遺囑訂立、中間合同糾紛到最終的確權與贈予，判斷陳某悅的所有權是否穩固，能否對抗陳某輝的居住事實。

關於房屋使用費的主張能否在成立及如何合理確定費用標準。一方面要審視陳某悅通知陳某輝房屋產權變更的效力，另一方面要參考同地段房屋租賃市場行情，確保費用既補償陳某悅損失又符合公平原則。

四、法律分析

從產權歸屬角度看，X 號房屋歷經多次法律程序，已明確歸陳某悅所有。起初，陳某芳的公證遺囑爲陳某悅繼承房屋部分份額奠定基礎；雖然後續 2007 年的房屋買賣合同被宣告無效並撤銷登記，但經確權訴訟，法院依法判定陳某悅與陳某福各享有 50% 所有權份額，此爲基於法定程序對房屋共有權的清晰界定；最後，陳某福將其享有的 50% 份額贈予陳某悅，並完成所有權變更登記，至此，陳某悅完整取得房屋所有權，依據規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”，陳某悅對房屋享有佔有、使用、處分及收益的完整權利，其要求陳某輝騰退房屋，於法有據。

對於房屋使用費問題，陳某悅雖曾致電陳某輝告知產權變更，但鑑於無證據表明陳某輝參與房屋登記過程或知曉詳情且未提異議，不能簡單認定陳某輝自2014 年 3 月 17 日起就應支付使用費。法院確定若陳某輝未在判決書指定期限內搬離，則自逾期騰退之日起支付，此既考慮到陳某輝可能存在的信息不對稱，又保障了陳某悅的自我權益。在費用標準確定上，參考同地段房屋租賃價格酌情判定，遵循了公平合理填補損失的原則，符合法律公平原則的要求，避免陳某悅因陳某輝的無權佔有遭受不合理經濟損失。

五、案件結果

法院經審理認爲，X 號作品經系列訴訟與贈予，已合法登記至陳某悅名下，陳某悅作爲所有權人有權要求返還原物，故支持陳某悅要求陳某輝騰退房屋的訴求；對於房屋使用費，若陳某輝未按判決書確定期限搬離，則自逾期之日起按每月 4000 元標準支付至實際騰退之日止；駁回陳某悅其他訴訟請求。

一、被告陳某輝於本判決書生效之日起三十日內騰退北京市朝陽區X 號樓 X 層 X 號房屋。

二、如被告陳某輝未履行上述第一項確定的判決內容，則自被告陳某輝逾期騰退上述房屋之日起，被告陳某輝應按每月四千元的標準向原告陳某悅支付房屋使用費，至被告陳某輝實際騰退上述房屋之日止。

三、駁回原告陳某悅的其他訴訟請求。

六、辦案心得

作爲律師，回顧本案全程，深感此類家庭房產糾紛案件的複雜性與挑戰性。

證據梳理是根基：應該全面收集整理與房屋相關的所有資料，從父母購買房屋憑證、遺囑公證書，到歷次房屋買賣合同、法院判決書以及產權變更登記文件等，構建起清晰完整的證據鏈條。這些證據不僅還原了房屋產權變遷軌跡，更爲在法庭上主張我方權利提供了堅實支撐，讓法官能迅速把握案件關鍵脈絡。

法律適用要精準：本案涉及遺囑繼承、合同效力、物權變動等多個法律領域，精準定位適用法條至關重要。在論證陳某悅房屋所有權時，緊扣物權法關於不動產物權登記生效以及遺囑繼承的相關規定，層層遞進闡述產權流轉的合法性；在主張房屋使用費時，依據公平原則結合當地租賃市場實際情況，使訴求既有法律依據又具現實合理性，引導法官作出有利判決。