萬科鬱亮，最新研判

文/樂居財經 吳文婷

“房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置。產品力、服務力提升的同時，新房的性價比也在提高。”

近日，在萬科2024年中期業績會上，被問及房地產行業未來走勢時，萬科董事會主席鬱亮如此表示。

儘管行業仍處於調整中、萬科上半年虧掉98億，但萬科的中期業績已經顯示出一些積極的變化：上半年公司實現營業收入1427.8億元，銷售保持行業第一梯隊，銷售回款率超100%；二季度的經營性淨現金流由負轉正，且年內已無境外公開債。

值得一提的是，伴隨房地產行業發展變化，REITs已成爲行業新發展模式的重要探索之一。今年4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。

萬科方面表示，REITs對於萬科的重要意義，在於促進打造優良資產，包括完善資產的各類權證、提升資產的經營效益、爲經營性資產的投資標準提供重要的參考依據。

而針對主業開發業務，鬱亮再度發聲稱，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。“房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置。新房產品的性價比有比較大的提升。”

在鬱亮看來，當下新房產品力、服務力比之前有了非常大的提升，如今行業的產品迭代速度已經加快到3、4個月就要更新一代。開發商卷產品、卷服務，對消費者來說是件好事情。

同時，鬱亮重申，在供給端，新房的供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。“供求關係的改善，爲市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。”

展望下半年，萬科表示將繼續堅定落實“一攬子”方案，圍繞“保交房，保兌付，轉型高質量發展”三大主線開展工作，聚焦主賽道，推動企業儘快重回健康發展軌道。

其中，“保交房，保兌付”的標準明確，公司預計全年交付18.8萬套，並確保公開債如期順利償還。

萬科董事會秘書朱旭則提出，爲了應對當前嚴峻的經營挑戰，適應行業發展新模式，下半年公司還將更加嚴格地落實瘦身健體和降本增效措施。

據其介紹，萬科下半年的降本增效主要集中在兩點：一方面，更新組織機制，強化瘦身健體。基於一盤棋集中建設頭部力量和能力，根據實際需求差異化設定組織架構；減少組織層級，縮短決策鏈條，提高決策效率和質量；強化奮鬥文化，加強幹部的考覈與汰換等。

另一方面，全力推進降本增效，實現2024年管理費用同比再降15%。壓降費用支出，詳細梳理費用科目，降低行政支出等標準，確保實現降本增效。

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