深圳樓市，又被盯上了！

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作者：餘飛

01

一線城市，被點燃了

隨着9月末一線城市集體鬆綁，尤其是廣州全面解除限購，深圳解開了外圍片區社保要求，一線城市的樓市，率先走熱。

北京方面：

北京住建委數據顯示，自國慶假期之後，北京二手房已經連續日簽約量達到七八百套，市場回溫明顯。國慶假期之後的10月8日，北京市二手房網籤量達到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天裡，二手房網籤量合計達到6460套。

上海方面：

在一手住房方面，9月30日—10月17日，一手住房成交26萬平方米，日均成交1.4萬平方米，較去年同期日均成交增加40%。

在二手住房方面，9月30日—10月17日，二手住房成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%。

廣州方面：

到19日，廣州二手房已經成交了超萬套。

深圳方面：

新政之下，已經有兩個日光盤出現。

數據顯示，截至22日，10月深圳全市新房累計認購量達8405套。

成交套數方面，克而瑞深圳數據顯示，過去一週新房預售成交了982套，環比增長188%。

二手房，深圳房地產中介協會披露，過去一週二手房（含自助）錄得2316套，環比增長649.5%。

10月25日晚上，龍華宏發悅見譽府連夜拿證開盤，24小時不打烊賣房，我的朋友圈被現場人頭攢動的搶房視頻刷屏了。

除了一線城市外，強二線城市也在起勢。

比如杭州，10月9日新政後首周，貝殼平臺二手房新簽單量日均比9月上漲了106%，相比國慶假期日均漲幅爲50%。截止10月16號數據，新政過去的一週時間裡，杭州二手房日均帶看量比9月上漲35%，比國慶期間上漲15%；成交量比9月翻了一倍，比國慶期間上漲50%。

所以，本號在10月22日發表的文章中說過，一線城市“金九”雖然沒有，但傳統的“銀十”變成“金十”，毫無懸念。

02

深圳樓市，又被盯上了

深圳一直都是樓市的風向標，無論是上一輪的牛市還是這一輪的熊市，都是揭幕人。

所以，這一波新政刺激下，蠢蠢欲動的炒房客以及依靠賣房爲生的自媒體們，開啓了瘋狂渲染、造勢模式。

層出不窮的假新聞，給人一種亂花漸欲迷人眼的感覺。

“外地買房團暴買深圳房”、“龍華某新盤被某大V帶客打包40多套”、“沙井某新盤被某大V帶福建購房團成交62套”、“河北豪客一次性購買25套”等等消息撲面而來。

對於這些消息，官方媒體進行了闢謠澄清：假的。

深圳本地的炒房自媒體們，更是在製造焦慮。

比如，有人直接發佈了一篇《大牛市真的來了，明年深圳房價大漲！》的文章，提出：

炒房大V們更是大言不慚，爲了誘導他的粉絲上車，畫了一個巨大的餅：

說現在的深圳已經到了閉着眼撿錢的行情，他要帶領粉絲橫掃龍華，買光龍華之後，就去買沙井，然後是光明。

但凡有碟花生米，也不至於醉成這樣。

還有自媒體撰文說，深圳未來將無新房可買，依據是，以最近一段時間火熱的成交行情，計算出了深圳的新房去化週期只有六七個月。

覆盤一下他的計算方式：

按照樂有家公佈的數據，截至22日，10月深圳全市新房累計認購量達8405套。

算下來，平均每天認購382套。

按照這種認購量，10月份新房認購量可能會衝破10000套。

與此同時，深圳房地產信息平臺數據顯示，10月21日，深圳新房住宅庫存量爲43721套。若加上2024年第四季度商品住房入市計劃公佈的，37個商品房項目約13744套新房房源，市場總共新房房源是57465套。

按照當前的銷售速度來看，大約6至7個月後，深圳可能會面臨無新房可售的局面。

這個計算方式，看似沒有邏輯問題，其實破綻百出。

學過統計學的人應該都懂得，爲了避免結果錯誤或者誤差過大，最忌諱的就是用特殊時期的數據來計算。

就好比一個做銷售的人，今年前幾個月行情慘淡，每月提成只有2000塊，這個月行情刺激了一下，拿了1萬塊提成，然後你就據此計算，他未來一年將有12萬收入？

我看到有人用了一個很妙的比喻，來反駁這些製造焦慮的人：

好比一哥們吃了一粒偉哥，當天做了“一夜7次郎”，你能下結論說他驍勇善戰、體力過人嗎？

這次行情的促成，是政策給予了市場一定的信心，前期猶豫客戶正在加快進場，精明的開發商也順勢而爲，加大促銷力度，從而成就了近1個月來成交放量的行情。

但持續性如何保持呢？沒有持續性，這樣的行情，也就曇花一現。而且，一旦無法持續，就會出現2023年一季度之後的同樣劇情，也即高熱之後的高寒。

03

基本面，是關鍵

恰如我在前兩天的分析文章中強調的，在這些利好之下，10月份各城市的銷量會起來一波，乃至延續到11月份，12月份會有房企的年底衝刺優惠。

如果11月份又不行了，肯定還會繼續刺激。所以四季度的銷量，會有一波小高潮。

然而，恰如我多次強調的，縱觀過去三年來的救市，效果作用週期越來越短。以前還能有三個月，現在基本只有一兩個月。

這一次力度的確很大，但作用時間估計也只有三個月。

所以，我在最近的文章中一再強調，不妨再等三個月。

看清形勢再做決定。如果基本面修復並改善，便可以買。如果還是老樣子，那就繼續觀望吧。

就目前的基本面來看，三個月後想要持續，很難。

首先是GDP增速放緩趨勢，沒有改變。

其次，消費仍沒有起來。

來源：國家統計局

固定投資方面，2024年1-9月份，全國固定資產投資（不含農戶）378978億元，同比增長3.4%，其中，民間固定資產投資191001億元，下降0.2%。

在今年推動地方債發行的背景下，固定投資增速並沒有改善，其中民間投資仍在下降。

來源：國家統計局

經濟不回暖，就業與收入就無法回暖。

這一輪樓市調整， 有兩個本質：

第一，高房價與低收入之間的天塹鴻溝越拉越大，造成了需求斷檔。

國內房價在經過了20年高速上漲之後，已經處於極高位置，即使在最近幾年有所下降，但是仍然很高，以房價收入比來看，國內房價，尤其是一線城市房價，在全球範圍內也高居前列。

儘管還有很多人沒有買房，但由於口袋不給力，只能是空有需求無購買力，只能是無效需求。

第二，黑天鵝以來，就業、收入與預期均受挫，導致越來越多的人無力接盤。

這些基本面想要改變，不是憑藉幾份文件、幾次會議就能夠。

就目前的情況來看，老百姓的收入、就業短期並無改善，房地產7萬億多的庫存依舊處於歷史性高位，僅僅這兩大行業“頑疾惡疾”，註定中國房地產企穩回暖是一個“持久戰”。

最近市場的躁動，是之前一直被壓抑的需求在情緒拉滿之後的集中爆發。

然而，這一波情緒被釋放，需求消耗完之後，如果沒有基本面的支撐，根本無力爲繼，這就是我不斷強調的，讓子彈再飛一會兒的原因。

更何況還有一個最大的不確定因素，那就是美國大選。特朗普7月13日遇刺大難不死，似乎已經成爲了“天選之子”，而且他還獲得了全球首付馬斯克的砸錢支持。

全球各類註明機構的預測，特朗普在今年11月5日美國大選中獲勝的概率，已經遠超賀錦麗。

除了當下的基本面制約外，已經特朗普這個最大不確定性外，還有“六個不同”也在制約，或者說“六個不同”決定了這一輪救市無法再像過去一樣，能立刻見效。

具體爲：

第一，市場環境不同。

過去二十多年房企高週轉之下，一二三四五線城市的住宅建築拔地而起。

黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公佈了一組數據，全國共有6億棟建築。

雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）佔比都在一半以上，農村的建築中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。

第二，需求不同。

首先，低能級城市的住房自有率已經很高，基本都有自己的房子。而且低能級的城市人口基本都在流失。

其次，高能級城市，尤其是北上廣深的住房自有率雖然低，但高房價與低收入的天塹鴻溝，讓很多人空有需求沒有實力購買，屬於無效需求。這部分需求，只有等房價與收入在未來達到相對平衡時才能轉變爲真實需求。

再者，由於市場信心和預期缺失，當下的投資需求基本已經崩塌。

最後，我們的人口已經見頂。

第三、心態不同。

這種心態轉變，主要體現在兩方面：

一方面，年輕人不願再爲高房價壓上餘生。

從之前的佛系，到躺平，再到如今的“絕代佳人”，這種社會現象背後其反映的便是當下年輕人的心態轉變。

這一次調整，實際上是購房者不再願意爲高房價去買單。人生一半是執着，一半是釋然。既然執着沒用，那就釋然吧。

第四，槓桿率不同。

上一輪房價上漲，已經掏空了很多家庭的6個錢包，拉滿了居民家庭的槓桿率，很多家庭再也加不動了。

2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味着槓桿率已經到達極限。民衆再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。

第五，宏觀環境不同。

宏觀環境轉變包括內外環境。

內部環境方面變化，就不多說了。

那時候，我們的物質雖然沒有現在豐富，但有盼頭有幹勁，紅紅火火，大家的收入蒸蒸日上，對未來預期滿滿。

然而，如今……

外部環境方面，世界秩序撕裂，混亂程度達到新高 。

第六，人口形勢不同。

2022年全國人口減少了85萬人，2023年減少了208萬人。

分省市來看，人口減少的省市自治區已經從2022年的13個，增加至去年的20個。

製圖：城市財經；數據：各省市自治區統計局

這意味着，我們的人口紅利期已經終結。

有此六大不同，就不能再用過去的思維去思考問題。

正因爲有六大不同，所以過去三年來的救市，並沒有產生多大作用，樓市依舊在一路下跌。

要是大招救市有用，過去三年比這一次力度更大的招數，不是沒有過，結果依舊扭轉不了。

這一次放開限購，降息，又能產生多大效果。

放開限購、降息，更恰當的理解，不是你可以買了，而是需要你買了。

我之前說過， 經濟的興盛之下的房地產興盛，纔有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，只有經濟、產業、就業復甦了，樓市纔會復甦。

而這些救市措施，能夠立刻讓經濟回暖嗎，能夠讓就業立刻提升嗎？不能夠。

沒有產業發展基礎上的就業增長和收入改善，沒有消費型社會的成功轉型，寄希望於資本巿場“畢其功於一役”的財富增長效應、寄希望於情緒調動來推動經濟高質量發展和社會進步，是不可能實現的。

寫在最後：最近在與一家機構合作，可以幫助內地居民辦理香港身份。

該機構總部位於香港，在全國各地擁有分支機構，深耕香港本土教育與身份規劃領域9年，從K15、本碩博全面覆蓋全港各級教育資源，從前期申請、過程輔導到結果落地，一站式全程陪伴，同時還爲客戶提供從商務、置業、子女教育、生活出行等多項在港後續服務。真正的做到了爲客戶保駕護航，滿足客戶從家人到家業、從生意到生活、從當下到世代的全方位需求。

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