首套房貸利率4.4%？爲什麼說北京不可能

昨天（5月15日），央行、銀保監會聯合發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。全文不到400字，核心就這兩句---

原文比較拗口，裡面有個關鍵性名詞——相應期限貸款市場報價利率，也就是我們常說的LPR。

LPR分爲五年期以下、五年期以上。由於房貸多爲中長期貸款，所以五年期以上LPR更具參考意義；而像嚴肅君頻繁接到的3年期信用貸推銷電話，則適用於前者。

目前最新五年期以上LPR爲4.6%，減少20個基點可以理解爲減0.2%。那麼簡單來說---

全國首套房貸利率，下限變爲4.4%，打了個95折。什麼水平呢？接近2017年房貸利率低點。

01

房貸利率打95折

如果想徹底搞清楚，就得先科普下。

首先，現行房貸利率＝5年期LPR+加點，而各城市加點情況不一。

其次，2019年8月央行出臺規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR率加60個基點。

比如說，北京首套房貸利率＝4.6%+55基點＝5.15%，二套房在此基礎上再加60個基點，也就是5.75%。

當然，也不是所有城市，都加這麼狠。

深圳今年以來，首套二套基點分別調整爲30和60，那麼首套二套房貸利率分別爲4.9%和5.2%；

也有部分二線城市比如蘇州，3月底已經開始執行最低基準利率4.6%，二套房也突破“LPR上浮60個基點”限制，與首套房執行同水平利率。

而昨天發文，相當於央行自我擊穿了2019年8月規定的下限---

「首套房貸利率不能低於LPR」。

02

信號意義＞實施意義

理論上來講，北京首套房貸利率，是可以從5.15%，降低至4.4%的。實際能給購房者帶來多少好處呢？

去年在北京買新房，人均消費673萬，平均貸款金額400萬，假設期限25年，等額本息還款，那麼----

房貸利率5.15%時，每月還貸23735元；房貸利率4.4%時，每月還貸22007元。

每月少還1728塊。看起來還不錯~

基本上，LPR每調整5個基點，對100萬貸款月供影響約30元。

但要注意，北京一次性大幅下調房貸利率的可能性極低。

據統計，2022年前4月北京新房成交近1.3萬套，二手房成交約5.1萬套。市場盤子夠大，購買力夠強。

而從銀行角度來講，作爲放貸一方，每降一個基點，就會少一份利息收入，動力也不足。

這周開始，北京各銀行會陸續跟進央行新政，具體跟進多少，以各家銀行貸款客戶經理對外公佈爲準，嚴肅君也會實時關注~

而且由於現行房貸利率不同，很多城市根本沒有北京這樣大的調整空間。

貝殼研究院統計數據顯示，4月103個重點城市主流首套房和二套房貸款利率分別爲5.17%、5.45%。

而上文提到的蘇州，目前首套房貸利率已經是4.6%，再降也只有20個基點的空間。

面向樓市的定向降息，更多在於信貸寬鬆的信號意義，對於樓市實際刺激效果有限。

03

精準定向降息

至此，還有兩個關鍵點沒說到。

一是限定政策對象，爲“貸款購買普通自住房的居民家庭”。有媒體直接將其定義爲“普宅”，但滿足普宅要求的房子，少之又少。

比如北京目前通行的是2014年版本，而且全國大部分城市是沒有“普宅”一說的。

*北京普宅認定需要滿足小區容積率1.0（含）以上，單套建築面積在140㎡（含）以下，以及房子單價或總價小於區域指導價。

因此，嚴肅君更傾向於“普通自住房”的描述，是央行爲了響應“房住不炒”的總方針，留給地方銀行自行把握的灰度空間。

畢竟房貸作爲優質貸款產品，既要扶持自住剛需，又要讓銀行實現合理營收 。

再考慮到今年以來全國多個城市限購鬆綁，首套資格“認房不認貸”，甚至像長沙只要出租即可認定爲“無房”，那麼“賣小換大”改善一族，應該也能享受到政策福利。

換句話說，不帶投資玩兒。公司名義購買的，非70年產權的等等，都不在政策輻射範圍內。

另外，只針對新增貸款，已經放貸的，加點一旦確認，貸款合同期限內固定不變；除非LPR變，否則貸款利率不會變。

二是明確補充，不帶二套玩兒。“二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行”，依然是LPR+60個基點＝5.2%。

精準，定向。

有很多專家預測，即將於5月20日公佈的新一期LPR利率，還有下探空間。但嚴肅君認爲，5月15日剛調完基點，立馬再調LPR的可能性，略小。

所有貸款利率都是在LPR基礎上的，包括銀行之間拆借、企業貸款、個人消費貸款，信用卡分期等等，房貸只是銀行衆多貸款產品之一。

LPR牽一髮而動全身，既然已經定向房貸降息，再通過LPR普降，似乎沒有必要。

互動時刻：

昨天開始，嚴肅君的N個500人置業羣裡，就不斷有人問---

“樓市是不是馬上要回暖了？”

“房價會不會大幅上漲？”“現在要不要出手買房？”……

嚴肅君只想提醒大家，請注意央行新政的開頭第一句，仍然是“爲堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位……”

對於央行515新政，你怎麼看？歡迎在評論區留言討論~~