未來供應全市超六成寫字樓, 琶洲一手住宅卻稀缺
近日,廣州市規劃和自然資源局發佈琶洲東區海珠科創園及廣藥地塊(AH0414規劃管理單元)控制性詳細規劃,主要涉及地塊性質調整。這意味着一手住宅較爲稀缺的琶洲,居住用地有所增加,想置業琶洲的買家多了一些選擇。
■新快報記者 丁燦
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今年2月,《廣州人工智能與數字經濟試驗區建設總體方案》作爲粵港澳大灣區2020年“一號文”正式印發。以琶洲爲核心、以珠江爲紐帶,廣州人工智能與數字經濟試驗區,將涵蓋“一江兩岸三片區”,總面積約81平方公里,體量相當於13個珠江新城。
其中,琶洲核心片區爲互聯網企業總部集聚地,自2015年起已引入騰訊、阿里巴巴、小米、科大訊飛等一批高新科技領軍企業。琶洲核心片區內廣州大學城爲華南地區最大的大學城,聚集了中山大學、華南理工大學、華南師範大學等著名高校,爲試驗區發展提供了科研基地和人才。
萊坊中國戰略諮詢部高級董事陳鐵東表示,琶洲作爲已經有衆多著名互聯網企業入駐的片區,這一子市場預計將成爲TMT等高新產業公司落戶廣州和搬遷的不二之選。同時,片區內的中山大學、華南理工大學等著名高校所擁有的豐富人才資源,將爲琶洲寫字樓市場提供一定的租賃需求。預計2020-2022年這三年,琶洲將共有23棟新寫字樓上市,可爲租戶提供多樣化的落戶和搬遷選擇。此外,鑑於新交付的甲級寫字樓相較於傳統商務區早期交付的甲級寫字樓有更高的建設標準,硬件水平更高,萊坊預計位於琶洲的寫字樓可以吸引對樓宇品質要求更高的大型企業入駐。
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科技企業集聚抗風險能力凸顯
仲量聯行數據顯示,近幾年琶洲租賃需求活躍,2017-2019年間琶洲平均淨吸納量佔廣州市比例已攀升至近五成,2020年底琶洲辦公樓存量將超100萬平方米。
琶洲樓宇經濟發展勢頭也折射在租賃市場。儘管疫情影響持續,放眼廣州,2020年第一季度廣州甲級辦公樓租金環比下降2.1%,但仍有相當部分甲級辦公樓業主維持租金平穩。在琶洲,因爲科技企業集聚,抗風險能力凸顯,來自電商等行業的租賃需求保持穩定,區域內甲級辦公樓市場淨有效租金逆勢上揚,同比增長了2.3%,達148元/平方米/月。此外,雖然部分傳統行業企業從甲級辦公樓中退租,但由新經濟行業帶來的穩定辦公樓市場的積極因素也不應被忽視。
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未來五年預計新增近330萬平方米高端寫字樓
琶洲地區是構成廣州發展“黃金三角”的重要一環,戴德樑行分析表示,琶洲總部經濟創新帶主要包括琶洲互聯網創新集聚區及會展總部經濟區兩部分。琶洲西區因電商總部集中落戶,且地理位置較爲靠近珠江新城,享有優美珠江新城天際線,從企業資源與長遠規劃來看,發展空間不可小覷。未來電商總部經濟發展,也會對上下游產業起到極強的拉動作用,通過總部經濟創新的核心陣容搭配,打造琶洲集合發展的高質量經濟增長極。
廣州傳統批發商貿業現今正處於轉型升級的關口,琶洲的互聯網經濟正好給各種批發市場和交易中心的轉型提供了機遇。戴德樑行分析稱,電商產業能與會展產業形成“線上+線下”“虛擬+實體”的結合,兩者可以共享配套以及基礎設施,形成超大型產業帶。
如今整個區域的互聯網產業集聚雛形已初步形成,琶洲未來作爲廣州建設國際科技創新樞紐的重要引擎之一,與珠江新城、國際金融城組成廣州的“黃金三角”,是廣州經濟和城市發展新的動力源和增長極。未來五年廣州預計將新增近330萬平方米高端寫字樓,而琶洲的供應量將超過60%。新增供應量的高佔比下,琶洲樓宇經濟的發展方向,也代表着廣州樓宇經濟的發展趨勢。
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2035年居住人口34萬左右
片區新房稀缺,新增兩宗居住用地
按照規劃,到2035年,琶洲地區的就業人口會達到80萬左右,居住人口34萬左右。而琶洲規劃商業用地較多,居住用地少有。5月23日,市規劃和自然資源局發佈琶洲東區海珠科創園及廣藥地塊(AH0414規劃管理單元)控制性詳細規劃,爲琶洲新增兩宗居住用地。
根據公示內容,擬調整地塊位於海珠區琶洲東區,北臨珠江前航道、西臨環城高速、南臨新港東路、東臨廣東工美科創小鎮。本次規劃擬將AH041405地塊由科研用地調整爲二類居住用地,並將其拆分爲2宗宅地,佔地面積合計15390㎡,比調整前減少近2000㎡。其中AH041405地塊用地面積爲6205㎡,AH041439地塊用地面積爲9185㎡。
綜觀琶洲片區,目前在售一手樓僅商業性質的富力·壹號半島,以現代簡約風格打造L形30米親江豪宅,採用大平層純板式一梯一戶設計,360—650㎡豪宅僅50戶,均價9萬元/平方米。二手樓方面,從鏈家盤源來看,主要爲珠江大家庭花園、南園居、教師新村等,樓齡多爲十幾年,均價3.7萬—5.9萬元/平方米。