CBRE：5年內琶洲寫字樓供應達180萬平米
本站房產訊 近日，世邦魏理仕發佈《大珠三角商務樞紐2.0》報告，解析深圳前海及廣州琶洲這兩個新興商務區市場現狀及未來發展機遇。報告顯示，升級版本的新興商務區的出現及其帶來的大量集中供應，一方面令寫字樓租金和空置率承壓，但另一方面增加了機構投資者的投資機會，是大面積租戶升級或搬遷的窗口機會，還將升級珠三角的服務業，和壯大區域商務市場以及加速區域內各商務市場的融合與發展。
新興會展商務樞紐--琶洲：未來巨大供應，將由企業總部及TMT需求消化
琶洲鄰近珠江新城，區位優越，被寄予發展廣州新興產業的厚望，目前優質寫字樓存量較小，科技/通訊/新媒體（TMT）、貿易和房地產行業是主要租戶。
未來五年，琶洲新增寫字樓的供應將達到180萬平方米，以總部寫字樓爲主，佔同期全市優質寫字樓供應的54%，而琶洲的主要供應82%的面積將集中於西區。
在政府對西區行業的引導、西區電商總部區所帶來的上下游關聯企業的需求帶動、以及TMT行業的快速擴張預期下，TMT行業對優質寫字樓需求料將進一步上升。
相比廣州其他新型商務區如金融城、南沙、白雲新城、萬博商務區等，琶洲在區位、開發進度、規劃和政府支持方面的優勢都較爲均衡，更具競爭力。琶洲租金水平亦遠低於天河體育中心、珠江新城，很有可能吸引這些商務區的租戶遷入。
廣州各新興商務區對比
新興創新金融商務樞紐--前海：高附加值創新金融產業發展迅猛，寫字樓租金與福田相當
前海作爲大珠三角唯一雙重政策優勢疊加的國家級區域，現規劃有包括金融、信息服務業、科技服務業、專業服務業、現代物流業和公共服務業等六大高產業附加值的現代服務業。特別是金融產業，依託毗鄰香港且深圳互聯網的高速發展，創新金融表現突出，截至2016年底跨境人民幣貸款備案金額超過1,100億元，業務規模領先全國。截止2017年4月前海/蛇口自貿區註冊企業已達13.3萬家，金融企業居絕對主導。值得一提的是，現前海寫字樓租金在配套設施不齊全的情況下，已經與福田CBD的中高水平寫字樓租金相當。
未來五年，福田中心區及後海片區的寫字樓供應有限，而前海將成爲主要供應聚集區，佔總量1/4。疊加上其他區域的大量新增供應效應，市場將呈現供過於求的情況，不排除部分項目會推出優惠租金，刺激部分企業擇機在前海進行擴張。
珠三角產業升級下的商務樞紐2.0
在整體珠三角產業升級下的新興商務樞紐2.0版本與傳統商務中心區的1.0版本相比，具有幾大特點。一是產業定位清晰，產業屬性強。二是依靠總部企業帶動區域發展。三是交通設施高度複合，輻射範圍面向珠三角，有利於加強了城市間的產業融合和發展。
與此同時，珠三角產業升級也將帶來新的機遇與挑戰。投資機構在珠三角區域進行大宗交易的中長期戰略機會明顯增多，租戶迎來進行市場布點和辦公區域擴張的良好時機，珠三角各城市間的商務市場的協同發展促進珠三角商務市場規模壯大，新興商務區城際交通配套，將帶動香港與前海金融業流通，共同打造中國重要的金融中心區。寫字樓項目間競爭加劇，使租金上漲承壓，業主在招商及運營方面將面臨壓力。
未來前海寫字樓大宗交易市場潛量
世邦魏理仕香港、華南與臺灣研究部主管陳錦平表示：“珠三角在建的城際交通網絡，在新興商務區及重要交通樞紐均設有站點，將成爲珠三角區域融合的重要推手，極大地便利了人力資源要素在區內的流動，前海深港合作區在產業、法律、配套等方面與香港的合作與銜接在推動前海創新金融發展的同時，將促進香港的金融業實現可持續發展，前海與香港的金融業聯動將打造成爲重要的金融焦點區。”
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務辦公樓部主管簡家宏表示：“琶洲新區的開發正好填補了日漸面臨供不應求的廣州寫字樓供應，尤其是隨着珠江新城片區的新興寫字樓供應減少，空置率被逐漸拉低。琶洲獨特的定位再加上政策的鼓勵與支持，相信琶洲將成爲廣州寫字樓市場下一個熱點。而在琶洲新興項目正式入市之前，廣州寫字樓市場將呈現短暫的缺口，尤其在珠江新城區域，租金將會因此得到提升。
衆所周知，前海是中國衆多自貿區中得到政策支持力度最大的自貿區及中港合作區，在政府與前海管理局的大力推動下，過去幾年間，前海發展備受矚目。桂灣，前灣和媽灣區域都陸續有新建項目交付，進入租賃市場。由於土地出讓條件的變更，後續面市的大部分項目亦是以租賃爲主，隨着前海片區的基建與政策的進一步到位和完善，該區域將會吸引更多優質租戶的關注和入駐意向，從而推動前海的加速發展。”