無限QE重啓房產投資熱　退休、置產兩大主力進場

圖、文／富比世地產王提供

新冠肺炎疫情衝擊全球，爲恐進一步引發經濟海嘯，美國甚至史無前例啓動「無上限」QE，歐洲、亞太等各國超過14家央行也立馬跟進，降息、購債，動作頻頻。臺灣也不例外，在遊資充沛、現金變薄、超低利環境等因素下，多數專家認爲，對於退休與高端置產族羣而言，不動產仍是最佳保值抗跌的投資工具。

美國無上限QE揭開全球大撒幣序幕，單單3月，全球就有包括中國、印度、英國等合計14個國家的央行，進行瘋狂印鈔、降息、降準、購債等動作，撒錢範圍涵蓋地球超過一半人口，就連3年半未降息的臺灣也降息1碼，將重貼現率降至史上最低的1.125％，透過低利率把資金逼進市場。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，「QE效應」（量化寬鬆）是2008年金融海嘯的產物，當時因爲次貸風暴，金融機構流動性不足，因此需要注入資金，創造流動性，以達振興經濟效果，美國聯準會也透過利率的調整與發行貨幣，將資金投入公共投資。QE後的市場，確實有達到止跌效果，更造就中國十年來的經濟高速成長。

黃舒衛指出，當年金融風暴，美國聯準會一共啓動4次QE機制，第一輪2009年規模就超過1.725兆美元，至2014年10月退場，直至今年3月，受新冠肺炎疫情對全球經濟的衝擊，聯準會再次宣佈啓動QE，不同的是，這次還「無限量收購」美國公債與房貸擔保證券（MBS），重啓QE的資產收購計劃。

爲減緩因疫情對經濟產生的衝擊，臺灣央行除了降息，4月更提出4000億元的金援計劃，以減輕企業經營負擔，但也造成「貨幣廉價化」的副作用。

臺經院研究員劉佩真指出，當零成本資金現象普及，將使有債者的負擔變輕，而無債者則有很大的誘因借貸投資，這時候，錢會從銀行或從其他市場轉出，抗通膨的指標例如黃金、不動產，就會成爲市場投資的主要標的。

黃舒衛進一步指出，在超低利率、現鈔滿天飛的情況下，不動產置產現象只會更多，因爲「現金變薄」能買的東西又更多了。

舉例來說，1000萬元的房貸，利率2%的年息爲20萬元，現在利率僅剩1.5%，一年利息就少5萬，在負擔降低的前提下，手上有資金的人，便會選擇此時逢低進場，大量投資；另一方面，一直處於投報率極低的出租市場，隨着零利率時代來臨，也會受到投資人關注。

大師房屋董事長陳建慶也指出，近十年租賃市場的取得成本與投報率不成比例，投報率低到僅有1.5%～2%，即便是收益最穩定的店面包租公、包租婆也陸續退出市場，但隨着零利率時代來臨，銀行甚至不收超過3百萬元的存款，相較之下，不動產具有不易跌價的特性，讓買房出租成目前最穩當的投資，不動產市場可說是一夕之間重獲置產族青睞。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也留意到，目前關注不動產產市場的，除了剛性需求以外，投資需求比例也較疫情爆發前明顯增加，尤其是手上有多餘資金的高端置產族與退休族。

在投資標的的選擇上，徐佳馨指出，退休族多數期待穩健收益並且保本，因此，退休族羣對於能收租的套房與店面，依舊抱持高度興趣，若同樣在不動產投資做選擇，高端置產族會思考不動產在個案資金配置上所佔的比例，並且注意持有成本與增值性，因此，土地、稀有性的產品，會是高端族羣的優先選擇。

徐佳馨指出，許多業主會思考手上多留現金，以因應未來的變化，但在目前疫情影響下，低利環境仍讓各方看好資金流向資產，但會特別注意取得價格以降低風險。

在購屋置產配置方面，陳建慶指出，這兩大族羣除了對收益型房產抱持高度興趣，也偏好將資產轉移下一代，或是從蛋黃區搬到蛋白區、市區換到郊區、大屋換小屋，並將多餘資金給予下一代當作購屋基金，也因爲疫情的關係，多綠地的樂活空間，像是北市的文山、內湖、北投天母；新北新店央北、板橋江翠等新興重劃區，今年備受青睞。

股神巴菲特曾說：「當所有人都在恐懼，現在就是要貪婪」，陳建慶認爲，在這波疫情嚴峻、全球經濟海嘯之際，如果手上資金僅有1000～2000萬，建議保有現金度過難關；而手上擁有超過5000萬、資金充沛者，現在正是危機入市的好時機，但仍需掌握「地點、生活機能、10年內屋齡物件」三個要點，才能讓房產成爲保本、收益、增值三者兼具的避險工具。

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