新政樓市觀丨房企拿地低位盤整：“黑馬”華髮拿地驟減 中建系異軍突起

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

房地產市場承壓下行、土地供應持續縮量，土地市場在今年未能迎來逆轉，仍然保持低位盤整。

中指院統計數據顯示，今年前10個月，TOP100企業拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較前9個月降幅擴大0.6個百分點。此外，2024年全國土地市場縮量態勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎，頭部企業拿地銷售比維持低位，且拿地企業仍集中在央國企和地方國資。銷售額TOP20企業拿地銷售比均值不到20%。

即便是頭部房企，拿地也明顯縮量。可供對比的是，保利發展、中海地產以及華潤置地拿地額均不及去年同期，其中，去年前10個月拿地最多的中海地產甚至拿地額僅爲去年的兩成左右，保利發展則僅爲去年同期的六成左右。

土地排行榜上還有一個明顯的變化是，中建系的投資份額越來越大了。去年同期，拿地排行榜TOP10不見中建系，今年中建壹品、中建智地均進入了TOP10。

進入9月，隨着房地產市場政策利好頻出，多座重點城市進入密集推地期。北京、上海、廣州和深圳推地的步伐明顯加快，但是拿地的企業仍然集中在少數幾家。在當前的市場環境下，房企投資依然十分審慎，民營房企也多數未有重啓拿地的計劃，預計土地市場的競爭格局仍將持續。

頭部房企審慎

土地市場持續下行，與供應縮量也有明顯關聯。

克而瑞數據顯示，截至10月27日，全國300城10月經營性土地供應規模12528萬平方米，環比9月同期上升35%，同比下降30%；經營性土地成交規模7370萬平方米，環比上升14%，同比下降32%。

從各座城市的供應格局來看，今年重點城市的土地市場也下滑明顯。中指研究院統計數據顯示，今年前10個月，深圳僅供應4宗住宅用地，同比下滑73.3%，規劃建築面積爲58.86萬平方米，同比下降60.3%。成交方面，住宅用地僅成交3宗，土地出讓金是146.64億元，同比下降51.7%。

在此前提下，房企拿地持續下降也可以預見。今年前10個月，土地排行榜TOP5的房企分別是保利發展、綠城中國、建發房產、中建壹品和華潤置地，拿地金額分別是404億元、400億元、279億元、229億元和219億元。

對比去年，這些房企的拿地金額多數有明顯縮減。去年同期，保利發展的拿地金額是712億元，華潤置地爲625億元，建發房產是621億元，綠城中國則有584億元的拿地金額，投資額TOP5房企中僅有中建壹品逆勢增長。

不僅是在頭部的這些房企，在腰部的房企投資縮減得更加明顯。例如，去年前10個月越秀地產的拿地金額是245億元，今年同期已經回縮至88億元；華髮股份去年同爲245億元，今年則僅有30億元的拿地額。

房企拿地熱情不高，除了與土地市場供應密切相關，還與自身的佈局離不開關係。一位TOP10房企的投資部人士告訴21世紀經濟報道記者，“今年我們對市場的預判比去年還更審慎，而且可以投資的城市也進一步縮小了。之前可以接觸研究的城市大約是在20多座，今年我們的投資範圍縮小到了10座城市左右。”

不僅如此，房企的經營現狀和現金流情況也可能影響投資決策。以華髮股份爲例，華髮股份前三季度實現營業收入315.59億元，同比下降33.21%；歸母淨利潤13.31億元，同比下降39.56%；經營活動產生的現金流量淨額爲36.86億元，同比下降92.04%。

華髮股份曾經是過去兩年逆勢擴張的代表，但由於市場仍未反彈，華髮股份的後勁已然不足。去年，華髮股份實現銷售額1259.9億元，同比增長4.8%，在多數房企銷售額下跌的情況下，華髮股份逆勢上揚。今年前三季度，華髮股份實現銷售額651.2億元，同比下降37%。

中建系突起

前兩年逆勢擴張的房企選擇審慎，中建系的房企卻仍然沒有停下腳步。

根據中國建築股份的財報，今年前三季度實現合約銷售額2605億元，合約銷售面積945萬平方米，期末土地儲備8242萬平方米，新增土儲496萬平方米。

今年前10個月，在拿地排行榜上，TOP30中建系佔據四席（已將中海地產除外），分別是中建壹品、中建智地、中建玖合和中建信和，拿地金額分別是229億元、109億元、64億元和55億元。

中建系異軍突起的原因是，主業逐漸式微，而房地產作爲與中建系主業強關聯又具有合理利潤的行業，成爲中建系轉型的首選。

根據中國建築發佈的三季報，今年前三季度，中國建築實現營業收入1.63萬億元，同比下降2.67%；歸母淨利潤397.03億元，同比下降9.05%；其中，第三季度的數據進一步下滑，季度內實現營業收入4819.22億元，同比下降13.62%；歸母淨利潤102.53億元，同比下降30.16%。

以此計算，中國建築的淨利潤率僅爲2.4%，僅有微薄利潤；相比較而言，房地產行業的淨利潤即便在當下仍然要略高於中國建築的平均利潤表現。可供對比的是，今年上半年，中國建築的房地產開發業務銷售收入雖有所下滑，但毛利率達到19.4%，遠高於房建業務的7%和基建業務的10.2%。

一位央企總部的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，“中建跟房企‘搶生意’是可以理解的，因爲作爲之前的總包單位，在成本控制方面他們就有優勢，而且輕車熟路。另外之前中建去承建別人的項目，可能還存在回款的問題，現在一條龍下來各個節點都可以把控，相對來說這個業務模式更適合他們。”

這就不難理解，在淡市之下中建系仍然往前衝鋒的邏輯。除了中建系，不少企業由於今年投資縮水明顯，在年底也開始補倉。例如，保利發展、綠城集團等，均在近期密集拿下北京、廣州的地塊。

不過，由於前期供應大幅減少，今年土地市場仍然難改持續縮量的趨勢。

中指研究院分析認爲，整體來看，2024年全國土地市場縮量態勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎。短期來看，土拍環境持續寬鬆，政府在供地端及土拍政策調整上更加市場化，但受限於市場處於築底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩回升，或將帶動房企投資熱度上升。