朱辛莊火的到底是地段，還是產品？
這是嚴肅君的第600篇推送
繼42家搖號爆搶後，昌平朱辛莊的熱度從土拍一直延續到現在！
先是大華地塊迅速流出產品面積段和戶型圖過程稿，接着是越秀·星樾驗資登記即將截止，官宣4月底前一定開盤。
嚴肅君的N個500人置業羣裡，現在集中討論的議題就是---
“怎麼選？”
1.
北京買房，總價邏輯是繞不開的第一道必選題，尤其是對於“海淀平替”昌平南來說。
越秀·星樾和大華地塊，期房銷售指導價都是6.2萬/平，簡單粗暴只看總預算的話，總價380萬以下，只能選越秀·星樾60㎡一居。
從功能間佈局來說，臥室和客廳南向帶飄窗，總面寬達到5.3米，但實際開窗尺度有限，尤其是客廳南側爲活動室，目前看可規劃爲開放式書房，廚房面積不小，衛生間爲暗衛，設有獨立玄關。
越秀·星樾60㎡一居
注意，據說只有36個機會。
2.
其實，不只越秀·星樾獨有的一居，對於想買兩居的購房者，嚴肅君也不建議大家等大華項目，因爲很有可能房源少，搶不到。
大華項目在土拍之初，接受媒體採訪時稱，將“考慮聚焦幾個面積段，不會都做，有兩居，可能以三居、四居爲主，目前區域剛改產品相對少一些。”
從上圖兩項目戶型對比表來看，越秀·星樾戶型多，剛需爲主，大華項目戶型少，剛改或者改善爲主。
捉對廝殺的話，兩項目的兩居都是全南戶型，建面只差一平，佈局幾乎一致，區別更多在細節。
越秀·星樾79㎡PK大華項目78㎡
越秀·星樾廚房做了U型，還摳出了獨立玄關和家政間，而大華項目亮點在於客廳有陽臺設計。
3.三居的可選項比較多。
從基本佈局來看，越秀·星樾93㎡、96㎡，大華項目89㎡都屬於典型的兩面寬三居兩衛。
具體選哪個，主要看預算，以及細節喜好。
比如喜歡陽臺的等等大華項目，更偏向南向面寬採光的，優選越秀·星樾。
越秀·星樾93㎡PK大華項目89㎡
如果預算夠，更建議大家選擇以下兩個戶型，分別是越秀·星樾108㎡三居和大華項目98㎡三居。
作爲三居，基本分都拿到了。南向三面寬、全明通透、U型廚房、LDK一體動線等。
越秀·星樾108㎡PK大華項目98㎡
功能佈局相似的三居，面積卻少了10㎡，大華項目98㎡估計會更好賣。
畢竟除了總價邏輯取勝，連購房者最關注的南向面寬，客廳和主臥尺寸都要寬一些，產品核心點夠抗打。
當然大華98㎡也存在餐桌正對次衛的問題，以及目測兩個衛生間面積都不大，因此採用的是摺疊門。
至於其他三居戶型，僅從產品角度而言，不推薦。
4.
兩項目四居產品，由於建面都達到了120㎡左右，都是四葉草改良戶型，各功能間觀感也更爲舒展。
南向面寬都達到甚至超過10.4米，但越秀·星樾把尺度給了客廳，4.05米，而大華項目把尺度給了臥室，分別是3.5米和3.15米。
越秀·星樾127㎡PK大華項目119㎡
至於怎麼選，就看購房者的居家活動偏好。
更喜歡客廳公共活動的選越秀·星樾，更注重私密臥室空間的，選大華項目。
雖然有細節差異，但兩個項目產品理念都是強功能性設計，定位非常的剛需和剛改。
具體來看，大華項目作爲後來者，可以說是總比越秀·星樾“小一點”，控總價的邏輯非常明確。
值得注意的是，大華項目目前流出的戶型圖爲過程稿，也有媒體稱該過程稿爲“一眼假”，因此最終還需等待官宣戶型圖。
5.
房子之外，兩項目城市界面和日常配套幾乎共享，但也各有一些加分項。
大華項目的優勢有兩個。
一是離地鐵更近。
大華項目距離朱辛莊站只有500米，而越秀·星樾距離在800米以上。
當然，朱辛莊站作爲地鐵8號線和昌平線的換乘站，本身常年早晚高峰限流，未來還會建設北部聯絡線，會略吵。
二是地塊更方正，也更優質。
佔地1.47萬㎡，建築規模3.66萬㎡，除了不少於1000平的商業和350平的社區管理服務用房，全部建設期房商品房。
注意，全部期房。
地塊方正規則，也更容易排布住宅樓，形成完整的園林社區。
而越秀·星樾存在的問題就是，地塊分散，3個地塊都不大，每個地塊只有4-5棟住宅樓，圍合式分佈。
這就導致了幾乎所有住宅樓棟都臨街，尤其是定泗路這樣的繁忙路線，勢必會造成噪音影響。
當然，越秀·星樾的加分點，來自於品牌加持。
2023一開年，越秀跨越2166公里進京，壕擲59.11億拿下最熱的兩宗宅地，實力震驚一衆強勁對手；後續曝光案名，官宣產品，操盤速度跟北京新房市場上的“熟手”們比，也不遑多讓。
而大華作爲中籤率0.024的幸運兒，來自上海，又過於低調，對於北京購房者而言相對陌生，尚需後續實力證明。
互動時刻：
其實對於朱辛莊兩項目來說，本身區位優勢，加上套數有限，決定了二者都將是快流速新盤。
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