長城新盛申請查封凱亞34處房產 追討欠款38億

（原標題：申請查封凱亞34處房產追討欠款38億 長城新盛信託引入民企股東能否扭轉業績墊底頹勢？）

近日，北京十大豪宅之一的“山水文園九御”項目因開發商山水文園凱亞房地產開發有限公司（下稱：凱亞）陷入債務危機無法履約，致使購房者花費數千萬元購入的準現房無法按時交付。

更令人意想不到的是，這些準現房竟無預售證，且房產早已抵押給了長城新盛信託。

目前，長城新盛信託已申請法院強制執行對相關樓盤進行查封，並對查封財產進行處分，而購房者則屬於輪候債權人。

據中國執行信息公開網顯示，凱亞已被列爲失信被執行人，涉及多個執行案件。

一邊是信託公司抵押權，一邊是購房人合同權利，到底該優先保護哪一方？北京楊巍律師指出，基於“生存利益至上”的考慮，無論開發商是否取得商品房預售許可證，購房人的權利均應優先於抵押權保護。

被套38億

早在今年3月，長城新盛信託就對外公告稱，作爲受託人於2016年設立“長城新盛北京山水文園特定資產收益權單一資金信託項目”，規模爲信託規模38億，項目期限5年，交易對手爲凱亞及共同債務人山水文園凱湖房地產開發有限公司。

當時其債權本金餘額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應還尚未歸還的本金1億元。該債權資產處置方式爲，協議轉讓、拍賣、要約邀請競價轉讓、掛牌轉讓及其他處置方式等。

抵押物包含三項，即爲凱亞擁有的“山水文園”B區一段現房商業項目，建築面積29,047.93平方米及相應分攤的商服用途國有土地使用權；二是凱亞擁有的“山水文園”B區二段86,229.69平方米的在建工程及相應的43,982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權(其中17、18、19、20、31號樓已辦理現房抵押，合計46699.69平方米)；三是山水文園凱湖房地產開發有限公司擁有的“金海湖碧波花園”項目整體在建工程及土地。（規劃建築面積100,000平方米，土地面積280,840.18平方米）。

現如今，長城新盛信託這個規模38億還未完全到期的單一類信託計劃，因開發商資金鍊斷裂而提前進入資產處置階段。

據北京市第三中級人民法院於2020年11月4日出具的公告顯示，長城新盛信託申請法院強制執行，查封山水文園項目的開發商凱亞名下位於山水文園東園1號樓、2號樓、3號樓總計34處不動產，現即將對上述財產進行處分。被執行人是凱亞。

熟悉該情況的業內人士透漏，該筆信託計劃是凱亞通過信託通道獲得融資款，而信託公司只負責按委託人的指令行事，不承擔主動管理職能。

對於購房者，由於是輪候債權人，需要長城新盛信託處理完被抵押的房產後，在有結餘的情況下，才能把部分購房款作爲債務償還給購房者。

目前，長城新盛信託已經申請強制執行公證，並且進入執行階段。

業績墊底

據公開資料顯示，長城新盛信託是一家國資背景信託公司，註冊地在新疆烏魯木齊，公司管理總部設在北京。目前有四個股東，其中長城資產持股35%；新疆兵團國資公司持股35%；德陽市國有資產經營有限公司（下稱“德陽國資”）持股27%；伊犁哈薩克自治州財信融通融資擔保有限公司（下稱“伊利財信”）持股3%。

因長城資產持有德陽國資100%股權，因此長城資產合計持有長城新盛信託62%股權。

8月中，長城新盛信託發生股東變更，河南民企天瑞集團以8.67億元受讓長城新盛信託35%股權。轉讓完成後，天瑞集團成爲長城新盛信託第二大股東。由於該筆交易創下了近期信託公司股權交易最低記錄，引起業界圍觀。

此時，雖有大股東撐腰，但其業務發展水平和行業地位卻與其股東實力不匹配。

年報數據顯示，截至2019年末，長城新盛信託自有資產總計約15.37億元，其中貨幣資產12.74億元；信託資產總計約178.55億，其中房地產業務約86.27億，佔比48.32%，實業領域投資66.89億元，佔比37.46%。2019年全年營業收入3.90億元，利潤總額3.06億元，淨利潤2.31億元，分別同比下降13.4%和5.95%。

值得注意的是，長城新盛信託其餘各項指標排名也在行業內墊底。其中，註冊資本爲3億，在68家排名中爲最後一名；總資產爲15.4億，排名爲64位；淨資本爲10.1億，排名爲64位。管理信託資產爲178.6億，排名爲64位，主動管理規模爲106.2億，排名爲63位，營業收入爲3.9億，排名爲61位。

某信託研究員對記者表示，由於長城新盛信託排名靠後，下一步可能會考慮增資擴股。“原股東全部都屬於國有股東，市場化理念偏弱，通過混改引入民企股東，可激發激勵機制。”