番禺宅地價值分析
來源：中原地產研究部
番禺中心城區南區規劃濱江大道北側、規劃光明南路東側地塊的國有建設用地土地使用權於2007 年 11 月 23 日由廣州奧園康城房地產開發有限公司以人民幣 37400 萬元競得。廣州市國土資源和房屋管理局將該地塊取消限價商品住宅性質，調整爲普通商品住宅用地。以原競買成交價爲起始價，重新掛牌公開出讓。
地塊所在的番禺區沙灣鎮，07年內曾出現兩任“番禺地王”，分別是07年7月誕生的沙灣鎮西麗南路地塊和07年9月份誕生的番禺區中心城區南區4-2地塊。其中中心城區南區4-2地塊緊鄰本次出讓的4-3地塊。
番禺南區的房地產業目前已具備規模。如：位於沙灣鎮的金沙灣花園和金沙麗水別墅；祈福、萬科、保利、金地等知名開發商，都已進軍該地。橋南區內的樓盤則包括：保利項目（在建）、萬科金色城品（在售）、祈福水城（在售）、新世紀花園、朗陶居、金業別墅花園、匯景花園、花樣年華、喜盈雅境和昊龍花園等。
圖1-1：地塊區位圖
表1-1：地塊基本情況
二、區位分析
區位優勢：
A. 生態、景觀資源豐富。地塊位處市橋水道與沙灣水道之間，隔着一片綠化帶就可以南望一線江景；
B. 商業、醫療與教育配套完善。地塊靠近沙灣鎮中華街，中華路是沙灣鎮最繁華的商業街，街道兩側超市、餐飲等商業設施齊全。並且在地塊方圓一公里之內，就有蜆涌俊賢小學、陳涌小學、象賢中學、番禺中學、禺山中學等數家學校，教學條件還都不錯。此外，離地塊不遠就有一家稍具規模的陳涌農貿市場，各種農副產品應有盡有。更難得的是，在該地塊的不遠處，番禺中心醫院正在建設中；
C. 對外交通方便。地塊附近的西環路與市良路的交叉處有地鐵規劃。而南區北部有五座大橋跨越市橋水道，連接番禺的行政中心——市橋。這些大橋自西向東分別是：市橋三橋、西麗大橋、光明大橋（正在徵地）、市橋大橋和德興大橋；
D. 規模優勢。地塊佔地面積大，可提供的貨量較多。
區位劣勢：
A. 公共交通暫時不方便。目前沙灣鎮街上出租車很少，平時很難打到車，如果沒有私家車和樓巴的話，要到廣州市區就只能乘坐幾條番禺公交線路到市橋，再轉乘公交或地鐵；
B. 地塊離沙灣鎮中心區域距離相對較遠。
三、市場分析
A. 區域住宅市場分析
表2-1：區域周邊樓盤情況
B. 開發商分析
1.開發商簡介
競得人雅居樂地產爲上市地產企業，其在番禺有着異常豐富的開發經驗。其首席大盤廣州雅居樂花園銷售情況火爆，而另一個樓盤鴻禧華庭也深得番禺買家的喜愛。
2.競價現場情況
地塊的競爭主要在雅居樂地產和雋粵地產兩家公司之間展開。經過32輪的大戰，雅居樂地產終於憑藉雄厚的資金實力，以總價4.76億、樓面地價3536元/平方米競得該地塊。
C． S.W.O.T分析
S（優勢）：享有番禺水道的豐富生態資源，周邊環境良好，並有南向一線江景；位處沙灣中心區附近，周邊生活圈配套成熟，教育及醫療資源豐富；臨近主幹道與地鐵站，交通方便；地塊規模大，發展商有充分的空間用於產品開發；
W（劣勢）：地塊地形不規則，呈現三角形分佈，產品開發具有一定難度；地塊受戶型限制，“90平方米一下住宅佔全部的57%以上”；地塊容積率較低，且靠近江邊的住宅樓有限高的規定（不得超過12層40米）；地塊離中心城區較遠，享受的配套有限；
O（機會）：地鐵即將開通，區域居住氣氛日益濃厚，置業前景理想；板塊連現兩地王，房地產前景可期；
T（威脅）：地塊周邊知名開發商雲集，平層和複式產品均有，未來項目的同質化可能性較大。競爭激烈將是項目未來遇到的最大威脅。
D. 項目定位分析
產品定位：地塊擁有南向望江資源，雖然受到戶型限制，但預計開發商仍舊會將未來項目定位在中高端購買人羣。產品上，南向將會集中稀缺的大戶型單位，而其它朝向則分佈一些80-100平方米左右的實用戶型。
價格定位：地塊溢價27%拍出。周邊的一手項目售價約7000-10000元/平方米（毛坯）。該項目預計在兩年後上市，考慮到時間溢價，屆時其帶裝修售價約9000-11000元/平方米左右。
四、項目對市場的影響
A. 項目對一手市場的影響
地塊所處的市橋南區是房地產新興區域，周邊一手在售項目和儲備的地塊都比較多。項目的上市難免會爲當地的一手市場帶來暫時性的供求不平衡。
B. 項目對二手市場的影響
當地目前的二手置業需求主要分爲兩類，一是本地人的換房置業需求，二是外地來番禺工作的人的自住需求。由於當地的二手市場尚處於起步階段，因此新項目的上市不會對二手構成大的負面影響，反而會爲當地二手市場帶來優質的盤源和旺盛的人氣。