三步看懂售樓部現場公示 做好功課買房不怕套路
對消費者來說，進入售樓部第一步要做的就是查詢銷售現場的公示文件。 南都記者 鄭仲 攝
一套房子動輒幾十萬甚至數百萬，對於買房置業者來說，能夠在購房前明確房屋信息、交樓標準、周邊利弊因素、真實房價、開發商以及銷售人員信息，更有利於長期安居樂業。在籤合同與付款之前，清晰瞭解以上信息而做出合理選擇，遠比事後糾紛要省心省力得多。更直接的是，對於違規行爲可以當下就拒絕，並向相關部門投訴，既可以維護自身權益，又可以共同起到市場監督作用。目前佛山樓市從相關監管部門到行業協會，都對銷售現場的文件公示有明確要求。
對消費者來說，進入售樓部彆着急詢問還有沒有額外折扣、未來房子是否會升值，第一步要做的就是查詢銷售現場的公示文件。其實，關於房子的所有信息，包括周邊配套、不利因素、土地年限、開發商信息以及每一戶的房價都在這裡。
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“之前購房時銷售人員承諾的小區內部游泳池沒有了，變成了一塊假草皮。”最近陷入購房糾紛的消費者李小姐說道。當收樓遇到“貨不對板”時，部分業主會選擇利用手中的錄音文件等進行維權。
“如果單單憑中介的口頭承諾，打起官司可能會無跡可循。”有業內人士透露，在監管中，部分因素具有不可控性。由於很多項目是分包給中介的，哪怕是業主錄了音，事後在維權時，錄音文件未必具有法律效力。“因爲光憑藉錄音文件，很難判斷是哪個公司、哪個員工。”
有業內人士提醒，要了解一個項目的好與壞，關鍵需要到現場看樓盤公示的五證兩書兩表等文件。“公示文件是由政府相關部門嚴格審批過的，更能反映項目實際情況和利弊因素，且具備法律效力。”
“公示文件是政府相關部門定期或不定期檢查過的，上面有包括物業用途、不利因素等內容。”日前佛山市房協發佈的《關於做好佛山市房地產開發項目經營自律和項目銷售公示的行業規範》，重申和整理了關於銷售現場的公示，以保障購房者的知情權。其中包括商品房銷售信息公示欄的公示,除了商品房預售許可證、開發企業資質證書等，特別提到樓盤銷售控制表、最新限購政策文件(限購區域)以及室內裝修標準和價格(提供裝修服務的項目)等。銷售信息公示欄則需要公示包括商品房認購書示範文本、商品房買賣合同示範文本(經區建設局備案)，以及委託裝修合同(若有)等24項內容。
該份規範還特別提醒，口頭介紹和承諾應以正式文字資料爲準，非裝修交樓標準的以及非交樓標準的都應在顯著位置特別註明。
“購房者具有知情權，可以在購房時要求開發商或中介出示相關公示文件，消費者應在門店的現場看中介機構和中介銷售人員有無進行提前備案。”佛山房地產協會副秘書長周倩介紹。“二手房方面，消費者也可以在交易前要求中介出示業主委託書、查冊等內容，以判斷這套房子是不是真實房源，可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。”
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據業內人士介紹，除了現場公示的內容，消費者還可以到由佛山市住房保障和房地產登記信息中心主辦、市住建管理局主管的“佛山市房產信息網”查詢一手房的預售證、每一套房的銷售狀態等內容。
南都記者打開“佛山房產信息網”，可以看到即將銷售、商品房(新房)和存量房(二手房)的具體信息。以商品房(新房)頁面爲例，點開該頁面藏瓏華府項目那一欄，可以看到項目地址、開發商、資質等級，以及項目銷售的具體情況，包括每套物業可售、簽約中、已簽約、已備案和限制房產等實際信息。
“雖然部分信息可能存在一定滯後，但是對購房者來說具有參考意義。”業內人士指出。例如該項目多套物業爲紅色“限制房產”，那麼消費者可以就此向開發商詢問情況並要求出示相關證明等等。
值得注意的是，消費者還可以直接在樓盤現場公示欄查詢物業的實際備案價格，根據目前最新政策，實際的銷售價格可以在備案價的10%以內向下浮動。“也就是說最低可以打9折，但是不能出現哪怕只有1元的上浮。”有業內人士提醒，消費者可通過備案價判斷是否存在具有服務費、金融服務費、團購費等“價外收費”。
南都《安居錄(上)》曾報道購房者遇到“7.5萬元抵扣15萬元”總價優惠，最後7.5萬元付款不僅未被計入房價，且開發商表示這是支付銷售公司的佣金(詳見《南方都市報·佛山讀本》，7月26日B06-07版)。業內人士以此舉例，假如銷售人員告訴購房者房子“原價”是82.5萬元，消費者支付7.5萬元後房價優惠爲67.5萬元，但是合同約定房價只有60萬元，購房者在付款之前通過閱讀房屋備案價格公示就可以發現問題並拒絕付款。“例如公示的備案價格就是60萬元，那麼所謂的原價、優惠款等等漏洞都可以在付款之前就發現，並可以向住建、市監或者稅務等相關部門投訴。”
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銷售人員是否正規？ 可查中介“紅黑榜”，要求出示資質證明
在“佛山市房產信息網”上，還可以查詢到企業的誠信公示，包括企業的良好記錄、不良記錄和當前分值均被清晰記錄。
同時，佛山市房協還在加大力度推進“中介紅黑榜”制度，消費者可以通過對中介行業“紅黑榜”的查詢，判斷接待的中介人員和門店是否具有“黑歷史”。
今年7月底，佛山房地產業協會正式啓動中介行業“紅黑”榜單。據悉，房地產中介行業紅黑名單管理制度，是指由市房地產業協會通過多種渠道收集中介機構及其分支機構經營活動、從業人員在中介服務活動中的基本信息、良好信息和不良信息，並進行信用評定，將誠實守信的機構和人員列入“行業紅名單”，將嚴重失信企業和人員列入“行業黑名單”。
根據《佛山市房地產中介行業紅黑名單管理制度(暫行辦法)》，從業人員在從事房地產中介業務及中介關聯服務過程中，有“協助簽訂陰陽合同或以其他方式賺取差價的”“私自收取合同約定以外的費用，或利用工作之便私自收取客戶回扣及好處費的行爲”“教唆、協助購房人僞造證明材料，騙取購房資格的”“僞造中介機構公章、合同、票據等造假”等行爲，將被列入“行業黑名單”。
“消費者在購房時對於售樓部門外、路邊攔車，以及銷售過程中多個銷售人員輪流接待的情況要警惕，可以讓他們出示名片以及工牌，並查閱現場公示的銷售機構備案文件。”業內人士指出。
背景
佛山有6000名樓市銷售人員備案可查
“其實政府部門對房地產行業的公示要求已經比較規範完善了，只是很多時候消費者沒有留意，或者不知道從哪個途徑去查。實際上，銷售中心、中介門店都可查詢到。”有業內人士如此說。
周倩透露，包括企業和個人在內，目前佛山共有6000多名銷售人員備案可查。“其中，企業的紅黑榜，並不是曝光了就結束了，還會繼續跟進。接下來也會評選和公佈個人的紅黑名單。”據周倩觀察，佛山中介行業中，大型的中介機構入會率還是很高的，小型的中介機構還有很多遊離在廣佛區間，不一定會自覺入會。“這是目前管理的盲區。”
樓市從業人員
三大公示平臺
佛山市房地產業協會網站
佛山市房地產行業誠信平臺
佛山市房地產中介人員信息平臺
截至目前，在佛山市房地產行業誠信管理平臺進行誠信備案的房地產開發企業共1378家，房地產中介機構1542家。
數據來源：佛山市住建管理局