商業週刊／六都交易價量掉逾4成 越蛋黃區越滯銷
▲臺北市東區待租店面暴增，背後原因不只高租金，還包含消費習慣改變、店家轉型升級不足等。（圖／商業週刊／攝影駱裕隆）
文／林洧楨
6都店面成交總額5年衰退45％「金店面」，真的生鏽了嗎？
繼江浙菜老店永福樓熄燈，包括潮牌服飾店極度乾燥（superdry）、快時尚服飾店forever 21，都將相繼結束臺北東區門市的營運。越演越烈的關店潮，除顯示街邊店吸客效應正逐漸失靈，更說明長年被視爲不敗的金店面投資邏輯，如今正全面改寫。
根據臺灣房屋彙整的店面實價登錄統計，相較2013年，六都全年店面成交超過4200餘件、總成交金額達990億元高峰；2018年，六都成交店面數僅剩2400餘件、總成交金額同步跌至約546億元，5年間價量跌幅分別高達45％、43％。
這其中，買氣最冷的重災區，就是店面價值最高、過去奇貨可居的臺北市，5年來交易量萎縮幅度達60％，總成交金額跌幅更高達68％。知名投資客、也是北市仲介公會理事長黃文雄即坦言：「店面現在（市況）很難，周遭做投資的朋友過去幾年幾乎只有出手賣，沒人買進過。」
不只賣不出去，越是在臺北市蛋黃區的店面，更越是租不出去。
屋比房屋比價平臺彙整截至今年2月中，全臺網路待租店面的統計資料顯示，全臺網路店面待租量逼近1萬2千5百間，相較於去年同期，多了約9.4％的店面租不出去。其中，東區所在的臺北市大安區，更多達618間待租店面，正是目前待租量體最大的地區。
業界普遍認爲，電商崛起、網路導流，弱化都會區店面集客效應，是蛋黃區金店面神話破滅最主要的原因。
美商ERA營運長許家源以自家店面爲例指出，過去消費者買房會到巷口的房仲店頭，開在好地點的店家，透過櫥窗案件資訊便能吸引一定消費者停留。但現在，多數消費者購屋，特別是資訊化程度高的北部消費者，都會先上各大購屋網站搜尋物件，再直接撥電話找仲介詢價或帶看，承租一樓店面的效應自然遠不如以往。
因此，在既不影響業績又能降低租金，ERA已將多處店面從一樓轉到二樓。
不只房仲店頭，臺灣房屋智庫發言人張旭嵐也指出，過去銀行一直是店面租賃市場的大戶，但從2年前開始，隨着服務網路化，臨櫃業務減少，銀行分行吹起整並風，對於承租一樓店面的明顯縮手，也對店面市場造成衝擊。
這種轉往樓上或地下室的垂直化店面需求越來越明顯。去年永慶房產趨勢報告指出，非一樓店面成交佔比自2015年來，有逐年攀升的趨勢，2017年1月至2018年8月的交易佔比已達9.6％。2018年中，王品集團以每坪突破5000元的租金行情，租下忠孝東路四段的二樓店面，便刷新東區二樓租金新高紀錄。
儘管店面買氣急凍，但開店承租的需求並沒有消失，只是出現轉移，其對應的也是金店面投資的新邏輯。
上海衛民不動產負責人蔡爲民指出，中國電商對實體店面的衝擊更大，因金店面業績下滑，更有「一鋪店養三代人，變成三代人養一鋪店」的現象，即便如此，地鐵站附近商圈店面，卻因爲有穩定通勤人潮帶來相對好的消費力，仍是店面承租的人氣產品，特別是越多線交會的地鐵站商圈越受歡迎。
回頭看臺灣，有淡水信義線、松山新店線交會的中山站南西商圈店面，不僅迄今仍一店難求，承接力道強勁，根據當地房仲業者指出，南京西路上的20坪店面，近3年已經從月租金12萬至22萬元，漲到15萬至30萬元，是臺北市極少數的店面交易熱區之一。不過這種受到軌道經濟加持的熱門店面，仍須注意捷運網路發展的成熟度，目前只有大臺北捷運沿線店面競爭力較強。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，具廣告效應的地標型店面，是公認的另一種逆勢抗跌產品。
如位於臺北火車站商圈中的國光客運西站，因在屋頂架設了亞洲第一座巨型ＬＥＤ移動屏幕，吸引3M等跨國品牌客戶搶曝光，1年額外多創造上千萬元營收，大幅提升該物件的租金報酬率。這類地標型店面的廣告效應，也讓同樣位於東區忠孝東路、敦化南路口的王道銀行周邊店面，成爲當地高租金、客戶承租意願相對穩健的人氣店面。
地產專家田大全指出，東區業者普遍處於孤軍奮鬥，無法團結出類似西門徒步區街區發展促進會、東門永康商圈發展協會等社區經營組織，進行類似百貨、賣場的自主管理，也是店面競爭力弱化的原因。
以東門永康商圈發展協會爲例，連店家的招牌大小都積極管理，加上永康牛肉麪、鼎泰豐等特色店家爲號召，不僅讓該商圈進出門戶的捷運東門站，去年出站旅客再創新高，突破9百萬人次，還吸引國際精品品牌Gucci全球第六座藝術牆進駐當地。今年初，鼎泰豐更傳出租下隔壁金石堂四層樓店面，準備再擴大經營。
房仲業者指出，在日本，傳統店面之所以能抵抗電商的關鍵，就在於商店街組織的活躍，能有效避免同一個商圈內過多同性質店家的惡性競爭，同時營造出吸引遊客的在地化特色，因此這類有社區經營組織的商圈店面，也會是相對抗跌的選擇。
但，捷運人流多、商圈特色強的店面，也只是具有相對租金優勢，若以中長線的投資邏輯，就不能不考慮人口結構的變數。
下個地雷區：學校周邊、新興重劃區
網路地產王總經理陳韻如指出，以學校型商圈店面爲例，過去也被認定是不敗的金店面，但如今這類店面不只有電商衝擊，還有少子化造成學生越來越少的課題要面對，雖不至於完全沒需求，但租金逐年走跌，其轉型考驗也比其他店面更大。
另外，新興重劃區內的店面，由於原本就屬於商圈發展還不成熟的次級產品，一旦受到房市景氣翻轉拖累，將會讓商圈更難成形，也是短期內還不適合進場佈局的產品。
雖然短期內店面投資買氣低迷，投資價值尚未浮現，但蔡爲民也指出，中國從去年開始，出現網路導流消費者到實體店面的「虛轉實」趨勢，一旦線下零售模式找到新出路，仍有機會再度帶動店面投資熱。
※本文刊登於《商業週刊》1636期，由商業週刊授權刊載，未經同意禁止轉載。
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