深圳樓市：碧海房價跌懵了

最近一週，深圳二手房掛牌量再次小幅上漲，保持在高位。

截至8月19日，全市在售二手房源量爲63706套，較上週增加了353套。

增幅不算大，但於賣房人而言，賣房依然很被動，最新掛盤價普遍下調，有時候還能看到一些砸盤價成交的房源。

像這兩天刷屏朋友圈的碧海中熙香緹灣，一套164平五房，滿五唯一，業主報價900萬，最終以880萬總價成交，價格回到了2015年左右。

房地產市場熱度整體平淡，大家降價賣房的理由也不盡相同。

01

當下這個節點，深圳市場上所看到的砸盤價成交房源，基本分爲兩種情況。

一種是，業主實在太缺錢了，只能賣房抵債這唯一出路，割肉賣也是無奈之舉，總好過到時候被法院搬上法拍。

另一種是，有實際的置換需求，包括剛需地段換改善地段、改善地段換豪宅地段、老房子換次新等房產置換升級，當下賣得便宜，買的時候同樣便宜。

如果你不是以上兩種情況，就沒必要在這個時候賣房，被市場和情緒裹挾導致恐慌出貨。

而對於正在考慮置換的讀者們，建議穩紮穩打，先確保賣出自己的房子。

在賣房的過程中，可以順便物色好置換標的，但要明確，賣房是首要任務。

特別是對於那些流通性較差的房子，適當降價以換取更快的成交，避免時間越往後越被動。在賣掉舊房子之後，再以相對低的價格換成優質房產，這樣的操作可以讓自己拿到的籌碼更優，從長期看更穩健。

某種程度上來說，向上置換這件事，低賣低買就等於賺到，因爲一旦市場出現反轉，優質房產必將率先活躍。

碧海的中熙香緹灣那套筍盤，爲啥價格拉得這麼低？最重要的一點原因是，碧海目前屬於剛需地段，164平大戶型屬於資源錯配。這種非主流戶型在碧海就是典型的普通人買不起，富人看不上。

02

這輪全國性的房地產救市，是從2021年底開始的，至今差不多三年了，放鬆政策一個接着一個。

和前兩輪大救市不同的是，本輪放鬆政策採取的是添油戰術，牙膏一點點地往外擠，所以大家的感覺：

普遍難熬。

但是機會依然存在，需要你撥開雲霧才能見天明。

看深圳樓市，今年的二手房市場表現，整體優於新房市場。

核心的原因是，經過市場不斷地調整，二手筍盤越來越多。

這些房源的地段和配套設施都比新房更加優越，而且“所見即所得”，這讓二手房在市場上更具吸引力。相比之下，新房的不確定性相對來說比較多。好樓盤不是太多而是太少。新房和二手房，既是市場競爭的夥伴，也是市場下行的壓力源。

在樓市上行期，它們能夠相互促進，共同提高市場競爭力；而在當前的市場環境下，它們之間的踩踏將變得更加明顯。

對於個體而言，想要在深圳樓市中抓住機會，最好的方式，就是以劣換優，即使是剛需買房，也要結合需求緊盯核心資產，跟着產業和品質。

03

現在的深圳樓市，優質資產適合佈局入場，非優質房產適合儘快置換，兩者之間並沒有任何衝突。

那些貴的房子，有80%的價格是貴在了地段上，只有20%在房子上。

深圳的城市發展路線是一路向西，越往東部，整體勢能就越弱。

這些年，支撐南山區房價的是科創。

作爲深圳科技總部集羣的區域，南山有超百家上市公司，誕生了無數奇蹟，任何產業強悍與人才聚集的地方，房價都不可能太便宜。近水樓臺先得月，寶安也承接了一部分南山外溢的購買力。

表面上，深圳這一輪房價跌幅最狠的是西部，東部跌幅相對較少，於是很多人就此質疑西部的價值。

然而，拉長維度來看，西部過去近十年的整體漲幅遠遠跑贏東部。

我們只需要記住一點——

從來就沒有隻漲不跌的資產，房價上漲的背後是周邊經濟、產業和人口質量。

有些地方下跌是暫時性的，而有些地方下跌卻是永久性的。

值得注意的是，深圳發展一路向西，但十年內止步於前海、寶中和碧海，買房並不能盲目的一路向西，越往西部走，其不確定性反而會越大。

買房和換房作爲普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行爲，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。