深圳樓市：購房者開始懵了
很多人買房，因爲工作或其他原因，很少時間關注市場的動態。
甚至可能還沒有買一個包包研究的透徹。
但時間投入與收益通常成正比。
買房這種事情，比別人多邁出一步，回報往往立竿見影。
尤其是面對當前錯綜複雜的市場，深圳樓市買房邏輯徹底變了，只有買對了，才能跑贏大市。
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前段時間，一位讀者留言，說剛在南山老城區買了一套近30年樓齡的房子，雖是出於自住需求，但在他的原計劃中，想着等這套房子漲價200萬了，過幾年再考慮置換掉，這個思路有沒有問題？
先上車再置換，這是過去普遍的觀點。
而現在，隨着普漲時代結束，這一策略已經越來越難操作。
如果你買的房子後期存在流通性風險，或者房價原地踏步，未來置換就會很困難。
如果沒有明確的買房目標，建議深思熟慮後再做決定。
如果想好要買到漲幅較好的房子，那麼在選籌上，就要以板塊和房子的整體勢能作爲核心。
選房過程中，取捨是難免的。
比如在家庭成員多，資金有限的情況下，若只考慮面積大小、房間多少，就很容易買到遠大新或者老破大。從價值層面，兩者都是屬於未來比較堪憂的房子。
這時候，從資產成長效率的角度出發，可以考慮把居住和投資分開，在工作附近租個舒適度較高的房子來住，然後把家庭有限資金投到更有成長潛力的優質房產上。
一來，沒有犧牲居住體驗；二來，家庭資產得到了更好的保障。以後想進行房產置換的時候，你也會掌握更多的主動權。
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樓市最紮實的基礎，是集中產業和人口持續導入。
以深圳灣爲例，海景比不上大梅沙的壯闊，醫療設施也遜色於羅湖區的完善，商務集聚度無法與福田CBD相提並論，但不影響這裡是深圳房價最高的地段，二手均價17萬每平米。
它獨特的魅力，就在於緊鄰高新企業。
20.99平方千米的粵海街道，上市公司就達100多家，市值高達5萬億，匯聚了華爲、騰訊、大疆、中興、邁瑞等知名企業，成爲深圳灣最耀眼的明珠。
而東部曾經風靡一時的海景房，因爲要產業沒產業，要資源沒資源，這些年的接盤俠越來越少，結果就是割肉都沒人要。
再看近二十年深圳西部的房價，已經把東部的房價甩開了幾條街。
原因無他。整體上，深圳的城市發展是一路向西的，房價跟着規劃走，人口跟着產業走。
但是現在買西部，也不要買西部的邊邊角角，要儘可能的買在西部的核心位置。
過去在房地產上表現出色的板塊和小區，如果已經進入衰退期，就算對此再有感情，從資產配置的角度，都應該果斷捨棄，否則家庭階層也很容易跟着下滑。
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房價的天花板，和這個城市的能級、各項優質產業，以及優質精英人口強相關，但這些都不是最重要的因素。
最重要的因素是，房價的天花板是由這個國家的貨幣體系決定的。
只要貨幣在貶值，那麼這個國家核心城市的房價，長期來看一定會持續上漲，也只能持續上漲。地球上沒有任何一個國家，能夠脫離這個規律。
深圳的城市能量足，未來優質樓盤會是一個持續上漲的行情。
房價高是個結果，原因是深圳的價值高，大家在這個城市更容易賺錢，出得起價格，所以房價纔會高。換個角度，房價並不高，因爲貨幣多，市場上纔會有那麼多購買力。
當然，市場是結構化行情。
在兩極分化的市場，在優勝略汰的市場，註定會有扶不起的阿斗，就算給再多的利好新政，它們也是無福消受。
漲幅的關鍵在於選籌，賺錢則依賴於槓桿運用。
對於優質房產，應具備前瞻性思維，一旦條件允許，就提前佈局。對於劣質房產，則需具備優化意識，在資產調整階段，應迅速出售，以實現資產增值。