芳村舊改地樓面價3.5萬元
昨天，今年廣州首宗位於中心城區的住宅用地在網上正式開賣。這宗位於荔灣區芳村片區的舊改地塊，吸引到24家境內外企業參與競價，最終經過73輪報價，由雅居樂地產以封頂價加上配建27450平方米拆遷安置房的報價取得。扣除配建面積後，成交樓面地價摺合超過3.52萬元/平方米，刷新了2013年越秀地產競得南洲路地塊時創下的3.46萬元/平方米的廣州樓市紀錄。
廣州公共資源交易中心介紹，昨日出讓的荔灣區嶺海街12號AF010734地塊爲二類居住用地，用地面積21908平方米，計算容積率建築面積89165.56平方米，掛牌起始價接近15億元。8月5日系統開始接受報價，當天就溢價2.2億元，報價第三個工作日就已達到設定的最高限制地價，昨天上午10時10分直接進入競配建環節。經過73輪報價，最終報價爲21.7億元，溢價率達到45%，配建拆遷安置房27450平方米，由廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司最終報出。
廣州公共資源交易中心透露，該地塊位於白鵝潭片區，東北面臨珠江，西鄰芳村大道，周邊有地鐵1號線、5號線。現最終報出的配建拆遷安置房約佔總計容建築面積的三分之一，可售部分樓面地價每平方米已超出35000元，遠超出去年底廣鋼新城成交的每平方米19000元。此外，網上競價結束後，還需要經過廣州市國規委對競買人進行資格審覈後才能簽訂成交確認書。
據悉，地塊原爲廣東華大物流公司的倉儲用地，雖然離珠江不遠，但也有300米左右的距離，並非一線江景。由於上半年廣州中心區沒有住宅用地掛出，本次競價還是吸引了24家境內外企業參與競價，其中不乏知名開發商。最終成交的價格，也超出了此前各界的普遍預期。
一手房價
以溫和上漲爲主
方圓地產首席市場分析師鄧浩志認爲，昨日華大物流舊改地塊的成交價格最終遠超業內之前預測，地價遠高於周邊樓價。目前芳村板塊一手住宅均價約3萬元/平方米，最高單價約4.5萬元/平方米，預估該地塊開發後的盈虧平衡點在4.5萬~5萬元/平方米左右，所以項目如果是一般高端住宅，片區房價2年內需年增長20%以上方可實現盈虧平衡。不過，由於地塊成交溢價較高，市場心理受到比較大的衝擊，整個價格體系都面臨一定程度重新評估的需要，所以周邊板塊的樓盤，包括荔灣、海珠西以及佛山千燈湖板塊的項目在內，短期內都有上漲的可能。不過，房價由供求關係決定，目前廣州樓市庫存去化週期在8個月左右，而且後續仍有不少新增供應，所以房價應該繼續以溫和上漲爲主。
合富房地產研究院院長龍斌分析，廣佛片區還會持續保持熱度，四季度市場漲幅或會加大。不過由於目前“麪粉”貴過“麪包”，項目兩年後能否賣到4.5~5萬元/平方米還有不確定性。
二手樓市
業內人士分析，昨日賣地結果出爐後，對二手房市場也會形成衝擊。合富置業數據顯示，現時華大物流地塊周邊的二手房市場，基本以樓梯樓居多，價格從1.4萬元~1.8萬元/平方米不等，而電梯樓的二手均價則在2萬元~2.3萬元/平方米左右。如與地塊相距不遠的潤盛花苑，樓梯樓二手均價約1.7萬~1.8萬元/平方米，電梯樓價格則在2萬元/平方米左右。同樣距地塊不遠的萬盛苑，電梯樓二手均價則要2.3萬元/平方米左右。不過，華大物流地塊所處的橋東板塊，在過去一年樓價走勢相對較爲平穩，今年1~7月的二手成交均價約20341元/平方米，與2015年1~7月相比漲幅僅0.3%。
合富置業芳村橋東分行主管吳智斌表示，地塊周邊區域的二手市場對樓梯樓的需求，以剛需的58~65平方米兩房單位爲主，總價約85萬~100多萬元之間，成交較旺的樓盤有蓬萊花園、芳華苑、金達閣等。計劃購買石圍塘這邊樓梯樓的買家，購房預算普遍在90萬元左右。此外，石圍塘一帶電梯樓房源不多，如萬盛苑二期共有3棟，纔剛剛出證。萬盛苑一期的二手成交均價約2.3萬元/平方米。在華大物流地塊高溢價拍出的帶動下，未來周邊板塊的二手市場將受到利好影響，買賣雙方對後市樓價走高的預期也會隨之增強。
除了昨日成交的華大物流地塊，廣州土地市場接下來還將有好戲連場。業內人士預期，8月下旬出讓的白雲華盛地塊以及長嶺居宅地，都有望刷新區域地價。
中原地產研究部分析，廣州樓市環境健康，不存在過度投資，市場成交量保持高位在於城市自身的內需力拉動。回看近兩年的樓市政策，自2014年底，部分城市的限購逐步放寬，此時廣州的樓市並未收穫利好。而在9·30政策頒佈的下一個月，即10月，成交量逐步回升，至次年春節效應成交銳減後，2015年3·30新政再次派送福利。而從這時起，廣州一手住宅市場就一直保持活力。進入2016年，雖然持續有利好的釋放，但最有核心影響力的，主要集中在第一季度。儘管如此，自春節後，廣州樓市就始終保持十足馬力，從3月起網籤接近100萬平方米，到後續4個月均超過110萬平方米的歷史高位。可見當前這種市場成交的熱度，並不是利好再次釋放而刺激產生的，而是市場自身的內需力。華大物流地塊，未拍就已達最高限價，直接進入競配建階段，最根本的原因還是市場本身的因素。而廣州樓市整體環境的健康上行，也有利於繼續刺激房企參與到土地市場的爭奪之中。