萬科廣州地王項目閒置已達4年 退地兩年仍未完成
文物保護與城市擴張的矛盾因爲“樑林故居”強拆事件而被廣泛關注。
近日，廣州市規劃局管網站的一則規劃調整公示，令萬科07年地王的退地風波再度浮出水面。
停工退地
1月18日，廣州市規劃局管網站掛出了“有關海珠分區AH020207（萬科項目江灣大橋以東地塊）控制性詳細規劃調整的批前公示。”
公示的內容主要是調整該地塊的用地性質，共提出兩個更改方案：一是將原來的用地性質由R2（二類居住用地）更改爲C3（文化設施用地）；容積率由7.754調整爲1.5；綠地率由30%調整爲40%；建築控高調整爲25米。二是用地性質由R2更改爲G1（公共綠地），規劃控制指標按照公園設計標準進行控制。
該地塊位於廣州海珠區江灣大橋引段以東、大元帥府以南，是2007年廣州萬科和北京萬信投資聯手創下的地王。彼時，地塊的競得總價4.6億元，遠高於2.7億的起拍價，而7082元/平方米的樓面價也創下當時新紀錄。
按照原定計劃，萬科將在該項目上修建一棟56層的高樓以及一棟29層高樓。
儘管樓面地價偏高，但當時相關業內人士對項目的前景依然相當看好，並認爲建成後賣到2萬元/平方米的價格絕對不是問題。
然而，就在萬科正在積極進行前期建設開發之時，卻收到政府的停工通知。
2009年1月24日，廣州市城市規劃局正式發函通知，擬對該地塊進行規劃變更，要求萬科的開發建設必須立即停止，待結算完成退回地價款及已建工程成本等開發投資費用後收回該地塊。
廣州萬科給觀點地產新媒體的官方迴應顯示，在全部地價款及相關稅費繳清後，萬科按照出讓條件要求並通過政府審批後開工建設，至2008年底已全部完成項目設計工作，並已完成地下三層建築及基礎結構施工。
一紙停工通知，也意味着紡織路項目將不再屬於萬科，且無法給萬科產生任何的效益。
據知情人士透露，因爲地塊無法開發，廣州萬科隨後一直積極與政府磋商退地事宜。
早在2009年，廣州萬科就對外表示，公司已經將該地塊退回給廣州市政府。
日前，萬科相關人士亦對觀點地產新媒體明確表示，紡織路項目“已經和萬科沒有關係”。觀點地產新媒體在廣州萬科的官網上亦找不到紡織路項目的任何相關資料。
然而在規劃調整公示掛出時，廣州市規劃局有關負責人卻對外表示，目前該地塊仍在萬科手中，政府計劃收回，雙方正在談。
一方表示已退地，一方卻表示地塊仍未收回，這明顯自相矛盾。
萬科相關人士就此解釋：“事實上萬科已經將該地塊交還給政府，但因爲交割手續沒有完成，所以目前該地塊仍標註爲萬科名下。”
也就是說，萬科與廣州市政府的交割手續持續兩年，至今仍未完成。
萬科表示，在接到停工通知後，萬科已立即停止了所有施工建設，並與政府各相關部門就地價款退回、已投入開發資金結算等事項反覆溝通至今，政府仍未還清退回地價款及建設投資費用。
“政府手續很多，收支兩頭不是一條線，收很容易，退很難。”萬科相關人士表示。
有業內人士猜測，補償金額談不攏或是造成雙方糾葛已久的主要問題。在補償方面，政府在補給企業還是有一定的規範的，雖然不會讓開發商獅子大開口，但也不會讓企業有虧損。
廣州資深業內人士韓世同也表示，雖然政府說明會全數退還地價款及建設資金，但萬科原來希望得到的利潤沒有了。
“無論未來怎麼用，現在就應該先跟萬科交割清楚，拖得越久對萬科越不公平。地價7000多，現在的售價也可以達到2萬多了。”韓世同稱。
萬科方面亦表示，此次退地對公司造成較大的損失。“該地塊閒置4年多，如果以萬科的開發速度，估計現在已開賣了。但事實卻是資金被壓4年，原本該項目涉及20億元的銷售額因此也蕩然無存。”
萬科相關人士也顯得相當無奈，表示很“後悔”當初拿下該地，希望政府能儘快辦理好手續，解決該地塊的歷史遺留問題。
責任糾葛
由於地塊臨近大元帥府，問及在拿地之初是否曾考慮未來或會涉及到文物保護問題而開發受限，萬科相關人士僅表示，地塊是公司通過公開市場招拍掛取得，並非協議，所有的規劃都是存在的，且若涉及文物保護，出讓條件一定會註明。
“現在相當於政府變更土地性質，纔有了保護文物這樣一個內容。2009年政府也只是說要收回，要求停止建設，但沒有說原因。”
根據2007年9月25日的規劃，該地塊總用地面積爲9629平方米，將修建一棟56層的高樓以及一棟29層高樓，兩棟樓之間有連廊相連，小區內還配套一所3層的幼兒園。
但由於該地塊緊貼着大元帥府，並在廣州劃定的20.39平方公里歷史城區範圍內，建造50多層的高樓一直受到詬病。
廣州業內人士彭澎對此指出，如果地塊附近有文物建設，那麼這塊地就不應該拿出來拍賣。“後來覺得要保護文物，把地收回來，這說明政府本身也有問題。”
他指出，政府應該在對文物進行普查以後，確定保護區域，不要一邊開發一邊保護，這樣很容易造成文物被拆掉。像“樑林故居”那樣，一旦推掉，很難修復。所幸的是，萬科此次僅是在旁邊開發項目，沒有把大元帥府拆掉。
不過彭澎亦認爲，雖然最大責任在政府，但開發商本身也應該瞭解文物保護法的知識，幫着政府明瞭需要保護的文物，“政府有時會失誤，但開發商也不能將錯就錯。”
雖然廣州市規劃局有關負責人表示，目前方案還沒最後確定，文化設施建什麼也沒有明確，但相關人士指出，現在方案已經出爐，預計該地塊政府將很快收回去。
“以前不說收回最重要的前提是，政府打算怎麼做沒有定論，現在規劃出來了說明有了定論，相信應該會很快收回。”
廣州萬科相關負責人則表示，該地塊規劃變更結論已經由規劃局正式公示，在政府完成地塊價款等退款手續後，公司司將交回該地塊予政府另作它途。